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內容來自sina新聞

順德集體建設用地遇冷流拍

  "新土改"以城鄉建設用地同地同權為目標，這能否真正做到？近日，順德的四塊農村集體性質商服用地遇冷流拍的案例也許可以給我們一些思考。遇冷的原因盡管被官方解釋為"年底效應"，但並不能排除投資者對土地性質顧慮的因素。實際上由於國傢法規的滯後以及國有銀行系統對集體土地的區別對待，"同權"仍障礙重重。

  本報記者 曾冬梅 廣州報道

  12月11日，順德近年來規模最大的集體性質商服用地拍賣以流拍告終，位於樂從鎮新隆村的4幅集體建設用地掛牌一個月都無人問津。

  "可能是因為接近年底，開發商需要進行資金的賬面管理，這幾塊地的規模較大，總價也較高。"佛山市順德區國土城建和水利局的有關負責人認為是時間節點和短期供應量過大的問題導致土地流拍，並非集體土地性質的影響。實際上，自2003年開始探索集體建設用地的流轉以來，順德已成功流轉1.2萬畝集體土地，流轉金額達十幾億元。

  經過十年的先試先行，目前順德的集體建設用地流轉已經做到瞭同地同價，但在同權方面，依然無法突破上位法的限制。"三中全會後，集體建設用地和國有土地的同地同權，同市同價已經是很明顯的趨勢。"城市規劃專傢、中山(樓盤)大學教授袁奇峰表示，國內所有的土地法規都是針對國有土地，這是集體建設用地無法得到"同權"待遇的根本原因，但實踐中可以通過制度創新來實現，這也是順德在下一步的探索中可以嘗試的方向。

  掛牌一月無人問津

  12月11日，佛山市順德區土地交易中心的大廳內寒意凜人，雖然有6宗土地在當天公開出讓，但現場隻有寥寥數人。最終成功出讓的隻有1宗土地，在流拍的5宗土地中，有4宗是樂從鎮新隆村的集體建設用地。

  掛牌資料顯示，樂從鎮佛山一環南側新隆留用地之一、二、三地塊均為非農建設用地流轉為商服用地，占地面積26.86萬平方米，起拍價逾12億元。3幅地塊的使用年限均為40年，容積率不高於2.5，建築密度不高於35%。

  樂從鎮大羅鋼鐵A1-1-2號地塊同樣位於樂從新隆村，為批發零售用地、住宿餐飲用地兼容商務金融用地，土地面積70003.90平方米台中房屋增貸，容積率不高於3.0，起拍價3.15億元。

  這4幅地的競買文件都規定，競得人須將首層可建建築面積的30%面積物業無償提供給樂從鎮新隆股份合作經濟社，合作社再將物業一次性租給競得人。此外還約定瞭返還商業面積的租金水平，以及合作社提前、逐年向競買人收取租金等條款。

  以大羅鋼鐵A 1-1-2號地塊為例，合作社將提取8400平方米的集體留用物業，出租年限為20年，租金為每月每平方米30元，第三年起每年遞增4%，其中民間二胎 民間二胎房貸第一年的租金為302.4萬元。租用期滿後，當國傢不征用該地塊時，競得人可以根據既定的租金標準和收取條款繼續租用20年。

  據瞭解，此前順德公開出讓的集體建設用地多為工業用途，如此大規模、高金額的商服地塊出讓，尚屬首次。在地塊流拍後，有業界人士揣測可能是集體用地的屬性及附加的出讓條件影響瞭土地的成交。但順德區國土城建和水利局的有關負責人並不認同這個看法。因為在2011年，順德就已有集體建設用地流轉為商務金融用地，並成功出讓。"開發商對集體建設用地的態度也還是比較積極的。"

  "主要是年底效應。"該負責人表示，此次推出的商服地塊總占地面積近34萬平方米，建築面積達88萬平方米，總價超過15億元，而地區的市場容量是相對有限的，再加上年底開發商的資金管理較為嚴謹，所以地塊未能順利出讓。

  同價未同權

  早在2001年，順德就被列為全國農村集體土地管理制度改革試點城市。2003年1月1日，我國首個《集體所有建設用地使用權流轉管理暫行辦法》在順德正式實施。在參照國有建設用地市場流轉相關制度的基礎上，順德集體非農建設用地以及地上附屬的房產所有權開創性地被允許以轉讓、出租、抵押的形式流轉，產權界定、流轉范圍、流轉年限、流轉方式、流轉程序、流轉收益金的收費標準等具體辦法的出臺也在國內產生瞭深遠影響。

  根據順德國土部門早年公開的一項數據，從2003年初到2008年中，順德全區農村集體經濟組織取得流轉收益達709億元，政府收取集體土地流轉收益金7983萬元，契稅約3000萬元，流轉土地中工業用地占98%以上。上述順德國土城建和水利局的有關負責人指出，集體建設用地的流轉對緩解順德土地市場特別是工業用地的供需矛盾起到瞭積極作用，同時也在很大程度上保障及提升瞭集體收入。"允許抵押，也為企業的發展提供瞭一種資金來源。"

  "同地同價基本上是做到瞭。"該負責人透露，目前順德的集體建設用地出讓已經完全按照國有土地的模式操作，公開招拍掛。土地的出讓價格除瞭以基準地價為參考外，還委托中介機構進行市場價評估，二者取其高者。"就商服土地來說，基本就是以市場價為參考標準瞭。"

  而"同權"卻仍是一層未能捅破的天花板。根據順德的《集體所有建設用地使用權流轉管理暫行辦法》，流轉的集體建設用地隻能用作工業、商業等產業發展用地，不得用於商品房開發建設。事實上至今為止，順德已流轉的1萬多畝集體建設用地當中，沒有一幅住宅用地。"這是由於上位法的限制，短期內很難有突破。國傢法規賦予集體土地的地位還是低於國有土地。"該負責人介紹，雖然順德的部分銀行給予集體土地的抵押保人二胎年息借貸增貸轉貸 貸款額度已經接近國有土地，但在國有商業銀行的系統中，集體土地仍然被區別對待。不過，"法律賦予集體建設用地與國有土地同樣的權利，是大勢所趨"。

  袁奇峰認為，中國的土地供給模式正從征地拆遷轉變為城鄉統籌，這對集體建設用地的管理也提出瞭更高要求。在他看來，三中全會後，農地加強管治，集體建設用地實現同地同權、同市同價已經是很明顯的趨勢。雖然在同權上，集體建設用地尚未得到應有的法律地位，但在實踐過程中卻可以通過制度創新來實現。他表示，土地所有制影響的不是土地用途而是用途變更後能否漲價歸公，分擔城市化的生態設施、基礎設施和公共設施成本，隻要解決好成本分擔問題，同地同價同權便可以達成。例如，"在集體建設用地流轉前將生態、公共設施、農民利益前置，通過招拍掛買斷成本後，農民和政府再五五分成"。

  年關將至，談談您對北京房地產調控政策的看法吧~！

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-23/10222549145.shtml

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