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  住建部政策研究中心與高和資本11月24日聯合發佈報告《存量房時代的房地產市場研究》(以下簡稱"報告")稱，中國房地產市場，不論是住房市場還是商業地產市場，都開始步入存量房時代，尤其是一線城市房地產市場，更已提前邁進這一階段。

  報告指出，在住房市場，存量房和新房交易量之比大於1，即存量房交易量占比超過50%，表明住房市場開始步入存量房時代，即進入以存量房交易為主的階段。

  北京、上海、廣州、深圳四個一線城市核心城區新增供應量已經很少，新建商住房主要集中在城市郊區。從四個城市存量房交易套數和新房交易套數比來看，平均達到2的水平，深圳在2010 年時甚至達到3的水平。四個一線城市住房市場，已率先進入存量房交易為主的階段。

  同時，一線城市商業地產也已進入以存量房為主的階段。尤其是城市核心地區，商業地產新增供應量更加有限。據統計，在北京，五環外的寫字樓土地供應比例從2010年的40%上漲到2012年的68%左右，而三環內寫字樓土地供應比例從2010年29%降到2012年的15%。在上海，未來幾年，核心區域如靜安區寫字樓新增供應量基本為零。

  根據高緯環球預測，到2015 年，一線城市、包括部分二線城市，寫字樓供應大部分位於城市非核心區。核心區寫字樓發展，基本將以存量改造為主。"除一線城市率先全面步入存量房時代之外，隨著房地產市場快速發展，建設規模的快速增長，二線城市也即將步入存量房時代。而在城鎮化達到穩定階段，城市人口規模不再有穩定增加時，三四線城市也必將步入存量房時代。"住建部政策研究中心主任秦虹介紹說，在存量房時代，住房市場將以存量房交易為主，新建住宅占比低，商業寫字樓新增供應將以存量樓宇的更新改造為主，核心區域尤其如此。

  資本喜歡怎樣的寫字樓？在基金經理-高和董事長蘇鑫的眼裡，金融街控股開發的項目都值得買。11月21日，他在參加由中國房地產業協會牽頭編撰的《中國商業地產藍皮書-商務地產發展趨勢》報告發佈會解釋道，這不是玩笑，而是從資本視角來解讀商業地產的價值到底怎麼來定價的問題。在他看來，有長期開發經驗、較好的後期服務開發商開發的寫字樓，有品質保障。而租金回報水平，將決定一棟寫字樓的價值。

  其中，位置仍舊是最重要的影響因素。2013年6月，招商銀行公告稱，招商銀行與金融街控股股份已經簽署售樓協議，整體購買月壇南街四號樓，金額達39億元。大型機構對於那些處於核心地段的商業物業一直虎視眈眈。

  但核心區域的寫字樓新增供應已越來越少。在歐美商業地產市場，對已經建成並使用多年的商務樓宇收購、改造，重新定位出租，或提升價值後，再銷售給投資者，已經是一種普遍運作模式。其中，較為成功的案例就是美國鐵獅門公司對克萊斯勒大廈的收購改造，使之成為美國新的地標性建築之一。

  安邦咨詢董事長陳功稱，如同很多國傢已經經歷過的一樣，"大都市病"越來越嚴重的中國，未來50年勢必也要經歷一番城市的重構。"新型城鎮化，就是城市的重構。城市道路需要重構，街區需要重構，廣場需要重構，很多樓宇也需要重構，以讓更多的人更加便捷、幸福而高效地生活在一個潔凈、宜居的城市環境中。"陳功如是表示。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-28/07582514200.shtml

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