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房地產有效托市三大前提財政消除賣地收入依賴

  仔細研判當下形勢,回歸理性判斷,可以確定的是,無論是當前央行"定向寬松"的托市,還是其他部門下一步可能推出的其他托市形式,其最終能否取得實效,均需滿足以下三個前提條件。

  9月30日,央行發佈樓市新政,要求金融機構對擁有一套住房並結清貸款的傢庭,如再次申請購房貸款,可按首套房貸款政策執行。此外,央行還鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(M BS)、發行期限較長的專項金融債券,定向投放房貸。

  從各地競相取消限購,再到央行[微博]緊急調整房貸認定標準,在房地產市場日趨不振的今年,政府在托市的道路上,又向前邁瞭一大步。

  應該說,面對今年房地產市場的不景氣,為避免樓市爆發恐慌性的斷崖,對於此前地方政府紛紛取消限購,是可以理解的,但是,對於央行此次向房地產市場超大力度的放水,卻遠遠出乎市場的預料之外,且其最終能否真正收到托市之效,仍不能不令人產生懷疑。

  房地產托市,不是想托就能托得住,如果托得過猛,不僅不能取得真實效果,還會變相放縱地方政府對土地財政的依賴,從而將我國經濟拖入未來更為難解的房地產困局之中。(作者系中國金融智庫研究員)

  經濟人 楊國英專欄

  其一,有效托市必須建立在房價相對合理的前提下。盡管,對於何謂合理的房價,不同國傢和地區並沒有絕對標準,但是,我們仍可以房屋租售比和房價收入比這兩項指標做相對考量。

  就房屋租售比而言,國際上一般將租售比在1∶300-1∶200范圍之內視為房產市場狀況良好的標準,過高就意味著房產泡沫的出現,低於1∶200,則表明這一區域房產升值空間大。而在我國,自2010年以來,全國各大城市的房屋租售比卻普遍高達1:600-1:400,這與國際通行標準相比,明顯過於高企,已經遠遠偏離合理區間。

  再從房價收入比來看,2013年,全國商品住宅房價收入比為7.3,這與國際通行的4-6合理區間相比,亦已明顯偏高,而同年這一指數最高車貸計算方法二胎年息的城市為北京,房價收入比高達14.5,海南、上海、浙江和福建作為排名前五的幾個省市,房價收入比也均已破9。

  由此不難看出,國內房地產市場亞健康狀況嚴重。前幾年不斷飆升的房價、火熱的房地產市場都隻是虛假的泡沫現象,本輪房價震蕩下跌隻是合理回調。

  其二,有效托市必須建立在地方財政消除賣地收入依賴的基礎上。實際上,自2003年以來,我國地方財政的賣地收入依賴可謂是逐年加強,統計數據顯示,2013年我國地方政府國有土地使用權出讓收入占地方財政收入35%,該年度北、上、廣、深的土地出讓金更是創下歷史新高,合計高達5014億元,相比2012年全年的2005億元,上漲幅度達到瞭150%。

  賣地收入占地方財政收入比重過大,應該予以糾正,尤其在我國大規模城市化已告一段落時。縱觀全球各大經濟體,絕無賣地收入占地方財政收入過大的情況,其房地產市場是可持續繁榮的。因為,伴隨著土地財政的延續,在房地產市場供給端持續增加的同時房貸二胎 房貸二胎年限怎麼貸款比較會過件,需求端隻會呈邊際下降的趨勢,而絕無同比上升可能。

  其三,有效托市還須以實體經濟的探底回升為前提。事實上,自2010年以來,我國實體經濟即已進入持續探底的階段,螺紋鋼和煤炭作為反映實體經濟景氣度的大宗商品,與去年初相比,現在的價格差不多跌瞭一半,近乎腰斬。缺乏實體經濟的穩定支撐,居民的實際可支配收入必然無法保持有效增加,而在整體購買力降低的情況下,對房地產市場任何形式的托市,最終均有可能竹籃打水一場空。

  在當前房地產市場尚未發生恐慌式暴跌的情況下,任何形式的托市,其動機和最終效果,均值得質疑。在房價持續暴漲的過去十年,種種壓制房價上漲的調控手段最終均告失敗,同樣,在房價逐漸進入回調通道之當下,當前各色托市手段焉能取得實效?

內容來自sina新聞

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-03/08142932316.shtml
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