連恭法

【廣廈會客廳第86期】

  對於首套房剛需而言，他們目前不僅要接受房價過快上漲的現實，還要面臨銀行貸款利率優惠上浮的壓力。

  首套房購買者小柯(化名)自今年6月份開始向銀行申請商業貸款，但至今也未獲批。近期，他收到興業銀行通知稱，銀行現在已經沒有額度放款，而且即便等到明年貸款利率也不能打折。興業銀行建議小柯盡快聯系其他銀行貸款。

  小柯所面臨的情況是普通現象。記者近期從多傢銀行瞭解到，首套房八五折利率優惠已經全面絕跡，目前隻有交通銀行、浦發銀行有可能可以申請到首套房9折，其餘銀行均表示，即便是首套房購房，也隻能實行基準利率。而一些三四線城市，一些大型銀行甚至將首套房貸上浮到1.1倍。

  記者還瞭解到，類似於興業銀行、平安銀行、民生銀行這樣的一些中小銀行，部分地區已開始停止受理住房按揭貸款業務。

  八五折利率優惠全面取消

  由於興業銀行的突發變化，小柯近期寢食難安。小柯稱，他已經與興業銀行簽訂瞭貸款合同，本以為很幸運可以貸到款，但沒想到銀行說變就變。讓他擔心的是，興業銀行現在沒有額度放款，但如果他又不能順利更換銀行，開發商並不願意等到明年。

  與小柯購買同一樓盤的業主均遭遇這樣的情況。

  記者致電瞭交通銀行個貸部門相關負責人，該人士稱，交通銀行自國慶節之後就已經把首套房八五折利率優惠全面上調至九折，即便是本行員工也不能申請到八五折優惠；而浦發銀行信貸部門相關人士稱，他們銀行盡管首套房利率優惠可以申請到9折，但前提是工資要達到月供的2倍。

  北京銀行信貸部門相關人士稱，他們首套房實行基準利率已有半年時間，本行員工都沒有折扣。目前申請到房貸利率折扣的方法是在北京銀行具有50萬以上的存款，但即便如此，也未必能夠申請到優惠。

  一些大型銀行包括中國銀行、中國工商銀行表示，首套房貸已經沒有任何優惠。

  交通銀行與北京銀行客戶經理稱，銀行收緊房貸利率優惠與年底額度緊張有一定關系，原因是銀行目前對貸款人存款要求比較高。而類似於民生銀行、平安銀行等中小銀行則幹脆停貸。

  記者從鏈傢地產也證實，從鏈傢地產經手的房貸案例來看，目前銀行信貸政策明顯收緊，首套房貸八五折的優惠利率已經成為歷史，利率普遍上調九折以上，甚至有個別銀行首套房執行基準利率。

  據21世紀不動產北京安信瑞德合作的貸款銀行瞭解到，北京銀行、建設銀行等由於年度住房消費貸款額度用光，放款時間還出現推延現象。部分外資銀行如恒生、匯豐、摩根大通、花旗銀行、渣打等，首套房貸款按照9折優惠利率執行，部分客戶也可申請到8.5折優惠，但審批過程十分嚴格。

  鏈傢地產測算，9月，首套房貸批貸的平均利率為5.80%，為基準利率的八九折。從目前銀行的報價估計，11月、12月份銀行批貸後的首套房平均利率水平將達到九五折以上。

  被利潤拋棄的剛需

  首次購房的小柯認為，銀行目前的做法與國傢政策背道而馳。

  今年6月19日，李克強總理主持的國務院常務會議重申，支持居民傢庭首套自住購房等信貸需求。但現實是，類似於小柯這樣的首套自住購房卻沒有得到支持。

  中原地產市場研究部總監張大偉稱，在目前市場情況下，一二線剛需購房者受到房貸收緊的影響最大。這部分購房者首付能力弱，絕大部分房款需要貸款。雖然中央政策提及保護剛需，但現實是首套房剛需的貸款利率折扣一直在減少。

  鏈傢地產分析師張旭通過計算表明，利率折扣的上漲將會增加購房者的月供壓力。以100萬貸款金額，按照30年貸款期限每月等額還款法計算，從八五折利率上調到9.5折，月供將會增加7.3%。月供的增加再加上2013年以來房價的明顯增長，這對部分剛需購房者的購房能力產生明顯影響。

  興業銀行、平安銀行等針對首套房停貸可能僅僅是個開始。這背後，利潤則是最大的考量因素。

  平安銀行清華園支行一位客戶經理表示，平安銀行剛剛下達一個文件，考慮到首套房按揭投入的人力物力大，但收益比較少，所以從經營角度來考慮不做瞭。

  一位業內人士分析稱，房貸暫停的背後，是這一業務逐步被商業銀行視為雞肋的過程。國傢政策要求銀行信貸為首套房提供利率補貼，等於要銀行補償購房行為，而針對"限購"、"限貸"的繁瑣審批，又增加瞭銀行的工作成本。在銀行貸款利率已經放開的今天，房貸業務的邊緣化也無可挽回瞭。

  21世紀不動產北京區域總經理寇海龍分析，年底房貸收緊，是銀行前緊後松的慣例，今年二季度末已經顯現，時間較往年明顯提前。央行並沒有統一發佈關於房貸政策調整的消息，隻是各傢不同銀行根據自身業務結構的調整。目前部分銀行年內房貸計劃額度已經提前用完，不排除未來取消首套房利率優惠的可能性。

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，房地產今年成交量都在上漲，市場火爆，貸款量增，房貸額度用瞭很多。再加上銀行想投資一些回報率高、利率高的行業，房貸利率低，銀行可能就不青睞瞭。我愛我傢副總裁胡景暉認為，房價一直在高位運行，政策上可能不像以往靠行政命令來控制，而是調控銀行。

  張大偉認為，在房價高漲的情況下，剛需恰恰是最容易恐慌性入市的群體，因為沒有住房，擔憂永遠買不起，隻能透支購買力。政府應該保障剛需夾心層的基本居住需求。提供類似公積金等低利率購房工具，避免市場整體恐慌。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/2013-10-17/09333646233.shtml