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  萬科有關人士稱,從萬科的情況來看,今年前6個月,公司新增項目的全口徑金額占同期銷售的比例為40.5%,處在正常水平的下限;如果把最近新增的重慶、上海、廣州三個項目算成上半年的拿地,這個比例為53%,仍在正常范圍內,屬於一般補中古車買賣二胎年息借貸增貸轉貸倉行為。

  萬科人士表示,萬科最近所拿地塊,都是之前關註已久的,公司做過謹慎嚴格的測算,並不是因為對後市非常看好,而是建立在一貫的成本和利潤測算的基礎上。

  因此,萬科表示,它堅持用另一個標準衡量地王,即,"地王"是指對未來房價預期過高、隻有房價在短時間內大幅上漲才能盈利的項目,也就是"面粉貴過面包"的土地。

  以此標準衡量,萬科表示,萬科近期在重慶、上海、廣州獲取土地的決策依據,並不是對未來房價走勢的過高預期,因此並不違背"不拿地王"的投資策略。

  6月底至今,萬科在廣州重慶上海三次問鼎區域單價或者總價地王。而就在半月前,萬科總裁鬱亮高調表示不拿"地王"。

  緊接著,萬科董事會主席王石微博上一句"暴風雨就要到來!"也引發無數猜測:萬科是否因拿地王被約談瞭?

  萬科定義的"地王"

  6月20日,雅戈爾公告退出2010年所拿的杭州申花地王,並擬計提4.842億元資產減值;7月5日,南京市國土資源局發出公告,終止南京下關濱江2號地塊出讓程序。該地塊是由中冶置業以56.2億元獲得,2012年的全國總價地王。

  廣州荔灣區地塊,位於荔灣區白鵝潭商業中心,是一塊商業用地,萬科於7月8日拍得,拿下區域單價地王。項目總價約6.03億元,計容建築面積3.07萬平米,周邊可比的商業項目價格約5萬/平方米。萬科稱,"相對於近期周邊成交的可比地塊,拿地成本實際上具有一定優勢。"

  從 6月底至今不到半個月時間內,萬科分別在上海、廣州、重慶拿下總價或區域單價"地王"合計支付地價款達到108億元,其中重慶和上海的地塊總價創年度新高。

  "這一教訓至今深刻,萬科不可能再犯。"鬱亮之前在接受本報采訪時表示,萬科是吃過拿地王的虧的,因此在拿地的成本測算上萬科是業內最為謹慎的公司之一。

  至於上海張江項目地塊,由萬科7月3日拍得,刷新上海總價地王。萬科對此解釋稱,該地塊是近兩年來上海市中環沿線出讓的建築面積最大的住宅用地,所在的張江高科技園區產業發達,居住需求旺盛,而住房供給相對不足,"根據萬科PIE模型,從人口、基礎配套、產業就業等各方面綜合評估,項目目前的土地成本也是合理的"。

  "現在萬科不拿地王的策略也沒有發生變化。"萬科總部知情人士對本報表示,按鬱亮等高管此前的觀點,外界所說的"地王",是指一個城市或者城市中的某一個區域,總價或單價創出新高的地塊。

  多位業內人士向本報記者指出,土地市場既受土地供應的影響,也受住宅市場的影響。去年四季度,主要城市的土地供應力度大幅增長,成交也比較活躍,但地價並沒有明顯上漲。今年3、4月份,部分熱點城市的住宅市場出現瞭暫時性的升溫,連帶著也刺激瞭土地市場的樂觀情緒。

  "拿地是正常的企業行為,風險自擔。"接近萬科的人士表示,作為一傢市場化的公司,萬科沒有後路可退,如果它覺得價格合理就買,如果地買貴瞭也隻能自己承擔。

  重慶江北區溉瀾溪地塊是重慶萬科聯合重慶保利於6月27日拍得,為鬱亮釋放"不拿地王"言論的前一天。萬科方面解釋稱,該項目的計容建築面積為123.7萬平方米,由5個地塊構成,其中既有住宅,也有商業,如果拆分開來,不可能被稱為"總價地王"。

  鬱亮6月28日宣稱"不拿地王"時認為,5、6月份的土地市場存在過熱現象,一些城市和區域如北京通州出現瞭"面粉貴過面包",這是不正常的。為此,萬科過去兩個月在北京和廣州等地的土地招拍掛中曾多次放棄舉牌。

  "萬科堅持不拿地王這個原則。我們寧可餓著,也要退出這種瘋狂遊戲。" 今年6月28日,萬科總裁鬱亮斬釘截鐵地向媒體宣佈。

  "6月1日起,國內開發商很少出現高溢價率拿地的情形,拿地的單價並未很高,這與6月之前的土地市場形成鮮明對比,說明土地市場正在降溫。" 北京中原地產市場總監張大偉分析說,6月之前北京、上海、廣州等地出現多幅單價地王,拿地者也以中小型房企為主。萬科、保利、中海外等豪強並未出手。

  但是,隨著住宅市場恢復穩定,對地價過於樂觀的預期也會逐漸消失,不可能持續。而隨著推地的增加,土地市場也會趨於降溫。

  從歷年情況看,下半年的推地力度一般明顯高於上半年,四季度才是推地高峰新竹尖石建地貸款,因此未來地價逐漸降溫是大概率事件,"我們更看好四季度時的土地市場機會。"萬科有關人士稱。

  外界因此質疑,鬱亮為何"自食其言"?

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-15/07482296615.shtml

  "萬科'不拿地王'的策略並沒有發生變化。"7月11日是, 萬科有關人士向本報回應外界質疑說。

  不過,對於萬科這傢市場化程度較高的公司來說,獲取土地資源的途徑更多依賴公開招拍掛,這意味著萬科不得不拿一些價格較高的地塊,並承擔高成本開發的風險,"土地市場抄底非常困難,更重要的是'逃頂'。"萬科董秘譚華傑說。

  那麼,萬科近期拿地舉動是自食其言還是另有其因?是否看好後市房價上漲?土地市場又會發生怎樣的變化?

  "吃過地王的虧"

內容來自sina新聞

  2008年之後,萬科高管多次強調不拿地王,尤其是城中核心區域的地王。2008年當年,萬科曾為三幅地王計提存貨跌價準備,導致當年凈利出現上市以來的首次下滑,為此管理層自罰當年不拿獎金。

  之後的10多天裡,萬科連奪地王。

  無獨有偶,保利地產今年也未頻繁出現在"搶地王"的名單上。保利地產有關人士對本報記者表示,一線城市的土地價格太高瞭,保利難以承受,今年也多次放棄舉牌。

  萬科、保利的高管人士不約而同對本報記者表示,今年上半年出現多個單價地王,尤其是北京和廣州,測算瞭之後都做不下來;從過往經驗來看,在某一地集中拿地的風險很大。

  最近的例子是遠洋地產。知情人士介紹,遠洋地產在2009-2010年間在北京接連拿瞭三幅高價地,受市場低迷和政府限價等影響,地王消化非常之慢,導致遠洋地產現金流受到一定影響。

  "萬科拿地有嚴格的財務底線和風險管理。"萬科董秘譚華傑表示,一個企業的拿地策略是否激進,可以用買地金額除以銷售金額的比值來衡量。如果企業的拿地金額占同期銷售額的比例低於40%,可以認為是相對保守,高於60%則屬於比較激進。

  地價高峰已過?

  與萬科等身陷地王風波形成對比的是,近期各地出現一批集中退地王事件。

  本報記者 張曉玲

  "這些都是房企資金鏈出問題導致的。土地市場並沒有想象中那麼火熱,我不贊成盲目去炒作地王,大部分地王的命運並不如人們想象中那麼好,收益率也普遍不高。" 中國房地產學會副會長陳國強對本報記者說。

  萬科公司則表示,地價的高峰期已過,近期拿地並非看高後市;接下來地方推地會更多,四季度拿地機會更大。

  數據顯示,6月全國40個大中城市居住用地樓面地價為3039元/平方米,環比上月下降12%。其中一線城市的樓面地價為5619元/平方米,是今年以來的第二低位。

  此外,6月全國40個大中城市居住用地平均溢價率22%,較上月下降8個百分點。其中一線、二線、三四線城市平均溢價率分別為22%、16%、28%;環比上月分別下降瞭17、2、17個百分點。



  "事實上,總價很大程度上取決於項目的大小;在不動產價值的上升通道中,單價不斷超過前期也不是什麼意外的情況。" 萬科公司高管曾多次表示。

萬科否認食言 稱搶地王屬正常補倉

  遠洋地產總裁李明表示,北京目前地價過高,對於拿地後要做剛需住宅的企業會有很大的壓力,他認為,北京地價下半年可能會下降。

  點擊報名:8月3日京秦唐三地聯動北京大型看房團

  實習記者 陳祥華 廣州、深圳報道

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