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  小艷原本購置瞭一套新房,可賣房人張先生以各種理由推脫不協助辦理過戶,且多次提高房屋價格。小艷找張先生協商處理遭拒,於是起訴至法院,要求解除買賣合同,並要求張先生承擔違約責任、賠償損失。張先生則提出反訴,以小艷不支付首付為由要求賠償違約金。法院在審查的過程中發現,當時指導簽訂買賣合同的中介工作人員對法律法規和調控政策極其不熟,也不瞭解房屋買賣辦理所需的手續及時間,根本不具備經紀工作人員的資質,其合同內容不合理之處特別多。最終,法院以雙方對合同條款的理解有誤差為由駁回小艷的訴訟請求和張先生的反訴請求。

  對此,市一中院的調研建議今後二手房屋買賣三方即賣房人、買房人和中介公司合同未能履行或解除、被撤銷、無效的案件,可以對合同中中介服務條款進行擴大解釋,建立起包括中介機構在內的三方歸責模式,在確定各方過錯和責任的基礎上分配賠償責任,也就是說確實因中介公司的失誤或惡意提供虛假房源、對房源信息審查不嚴等行為給買房人或賣房人造成房屋差價等損失損失,房屋中介公司將按照實際損失和過錯程度承擔賠償責任。據悉,市一中院的調研已經報送市政法委和市高院。

  問題二

  對特種房不提示交易風險

內容來自sina新聞

  此外,由於《合同法》將中介公司應當承擔損害賠償責任的情形限定為"故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況,損害委托人利益",所以過去對於因中介機構的其他不當行為給房屋買賣方造成損失的情況,法院一般都隻判中介公司退還中介費,而對於買房人或者賣房人因買賣合同不能履行造成的因房價上漲帶來的損失,僅在買賣雙方之間承擔。這使得中介機構客觀上處於免責狀態。

  本報訊 隨著今年前三個季度北京二手房成交量同比驟增,因二手房買賣產生的糾紛也大量湧入法院。昨天下午,北京市一中院的法官就該院近年來審理的150個因房屋中介機構不規范居間行為引發的房屋買賣糾紛案件形成的《調研報告》,與北京五大中介公司進行座談。按照該《調研報告》,今後因中介公司提供虛假房源等過失給買賣雙方造成損失,中介公司將不能以退還中介費瞭之,有可能要按照損失比例承擔巨額賠償責任。

  案例·提示

  對房屋權屬不盡審查義務

  問題四助學貸款代辦二胎年息

 問題六

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  如在夫妻一方處分共有房屋的情況下,由於買受人通常欠缺相關法律知識,中介機構在一定程度上負有審查房屋真實權利人的義務,包括核實登記所有權人與出賣人是否一致,詢問所有權人的婚姻狀況,要求共有權人作出同意出售承諾等。而有些中介機構未盡到對房屋權屬的審查義務,導致買賣合同在履行過程中出現障礙或者無法履行。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-22/08132506136.shtml

 中介違反居間義務 買賣無效須擔責

  市一中院調研發現 二手房糾紛案中六成中介公司存瑕疵

 問題三

  調研顯示:在一中院審結的150件二手房屋買賣合同糾紛案件中,中介公司居間服務存在瑕疵的案件為91件。在處罰中,中介公司違規違法成本過低。法官建議,中介公司的失誤或惡意提供虛假房源、對房源信息審查不嚴等行為給買房人或賣房人造成房屋差價等損失,房屋中介公司將按照實際損失和過錯程度承擔賠償責任。

  法官提示:中介機構明知房屋買賣存貓膩,仍繼續提供居間服務,並向買房人隱瞞房屋權屬情況及房屋狀態的,屬於嚴重違反居間義務。在現實生活中,一些中介機構對法律及政策存在僥幸心理,不顧委托人的利益和二手房交易市場的風險,以及對法律理解錯誤等提供損害委托人利益的居間服務。因此,買房人應盡量選擇正規的中介機構提供居間服務,從而減少買賣的風險及無形的損失。

  部分中介公司為瞭以較低的稅金吸引買賣雙方,制造出總價款較低的網簽合同,用於申報稅款,而包含雙方真實意思的合同用於實際履行,且未進行備案。這種操作方式給國傢稅收造成瞭巨大損失,同時也給一些當事人惡意不履行合同提供借口。特別在房價大幅上漲之後,賣房二胎房貸 何謂二胎房貸人可能會以此為借口提出合同無效。

  部分中介機構為瞭促成交易,隱瞞待售房屋的不利條件,如房屋飲用水質不合格、小區為臨時用水或用電等。此外,帶領買房人實地看房是房屋中介機構的一項重要義務,但在諸如聯系不上出賣人,承租人不配合看房等特殊情況下,中介機構常會帶領買受人查看其他類似房屋作為替代,買賣雙方可能就房屋的裝修、使用狀況、周邊環境等問題產生爭議,影響合同順利履行。

  二手房的性質復雜多樣,除普通商品房外,法律對於經濟適用房、央產房、軍產房、小產權房、農村房屋等特殊性質房屋的交易有特別規定。部分中介公司審查不嚴,或明知不可為而為之,引發大量糾紛。在91件案件中,因房屋性質產生爭議的21件,占比23.1%,其中經法院認定合同不能繼續履行的16件。

  詹法官表示,我國目前還沒有專門的房地產中介管理立法,僅有幾條法律規定散見於《城市房地產管理法》及《合同法》中。行政機關對中介公司違規行為的罰款以三萬元為上限,違法成本過低。

  據市一中院詹輝法官介紹,目前房屋中介公司收取的中介費和要承擔的責任出現比例失衡狀態。隨著北京二手房房價的連連上漲,中介公司每促成一起二手房買賣交易,收取的中介費少則三兩萬,多則十萬八萬。但是中介公司在居間介紹房屋買賣過程中要承擔的責任卻與其收取的中介費不成比例。

  法院調研揭房屋中介六大問題

  問題五

  慫恿雙方簽訂陰陽合同

  交易合同通常是由中介機構提供的格式文本,隻有合同的核心內容,如價款金額、付款時間及方式、違約責任等事項需要房屋買賣雙方協商確定。審判實踐中,部分中介機構或經紀人經驗不足,對相關事項未盡提示義務,導致雙方未進行充分協商,或未將雙方口頭達成的一致性意見載入合同。

法官中介違反居間義務買賣無效須擔責

  虛構社保證明規避限購令

  少數中介機構為不具備購房資格的人開具虛假社保證明。中介機構的行為違反瞭法律規定,擾亂瞭正常交易秩序。同時,由於整個交易建立在違法與欺詐的基礎上,合同可能被法院確認為無效。

  市一中院的調研顯示:在該院審結的150件二手房屋買賣合同糾紛案件中,其中一方當事人為中介機構的案件,占案件總數的87%。經對上述案件進行分析發現,150個此類案件中,經法院確認中介公司居間服務存在瑕疵的案件91件,占總數的60.7%。

  中介人員資質不夠 合同漏洞百出

  法官提示:在簽訂房屋買賣合同的過程中,買賣雙方不能忽視房屋中介工作人員的資質審查。合同履行的過程中涉及非買賣雙方的第三人,雖合同內容是雙方合意的結果,但合同約定的履行期限以及履行方式是否可行等,需要專業的人員予以指導。然而,中介機構人員的資質不能完全保證,部分中介機構的工作人員並非擁有資格證書,隻是借用他人資質或名義進行指導房屋交易。此情況容易導致合同中出現約定履行期限、履行方式不可行,或者合同條款發生歧義,造成賣房者易借此要求解除合同,並反要違約金,買房者卻無能為力被迫處於劣勢。

 問題一

  曹女士拿出大半輩子的積蓄想購置一套房屋。在中介機構的幫助下,她物色到一套合適的商品房。但在辦理房屋買賣相關手續時,房屋產權人一直未出現,由一個叫小張的人代辦。出於謹慎,曹女士要求將賣房人的委托手續進行公證。公證後,她才在中介的服務下與小張簽訂瞭合同並按照合同交瞭首付。出乎意料的是,在辦理房屋過戶時,曹女士發現該房屋竟被查封,無法過戶。後經法院審理,原來小張通過該中介購買瞭涉案房屋,因過戶時發現房屋已被查封,就想通過同一中介機構將其以產權證書中所有權人的名義賣給曹女士。據此,法院判決小張和中介連帶賠償曹女士違約金,中介退還曹女士居間傭金。

  未盡提示和告知義務

  隱瞞房屋不利條件



  市一中院隨機抽取近兩年審結的150件房屋買賣合同糾紛案件分析發現,中介機構的不規范居間行為主要有以下六種類型:
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