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  3月底,北京市住建委宣佈,在3月31日零時至4月7日24時,對本市房地產交易系統進行升級調整。

  "在二手住房交易計稅價格上,在之前的買賣雙方自行申報的基礎上,增加瞭信息系統審核。對購房者不能提供原值的,先根據地稅部門的信息系統進行核查,不能核查的,再根據住建委的房屋信息系統核查。"北京市住建委提供給記者的書面回復顯示,目前,他們已經實現與地稅部門的聯網審核,通過信息系統的建設,能有效避免二手住房交易中的規避稅收行為。

新國五條逃稅暗道三種方式通常省掉40%應繳稅額

  而北京市最大的房產中介鏈傢地產市場研究部提供的統計數據也顯示,2012年北京市二手住宅成交14.3萬套,成交均價23047元/平方米,成交面積1262.6萬平方米,其中約有6成交易需要交納個稅和營業稅。

  位於東二環附近的一傢中原地產的門店經理,還向記者介紹瞭另一種逃稅手法:直接聯系假發票公司,開具偽造的二手房買賣個人所得稅和營業稅完稅證,繞過地稅局,直接到建委過戶。

  一是找地稅或房管系統內部的"熟人",修改契稅票或房產證的填發日期,使交易記錄不滿5年的待售房產變成滿5年的,從而規避營業稅(按照北京市目前的征稅規則,營業稅按房屋成交價的5%計征)。

  21世紀不動產某分店一位經紀人告訴記者,不僅是在住宅領域存在逃稅現象,在二手商業用房的轉讓過程中,也同樣存在逃稅漏洞。

  二是連偽造證件環節都省略,直接通過中間人與地稅部門"內勾外聯",在交稅窗口臨時"劃幾個勾",將一些本需要繳納個人所得稅和營業稅的二手房,臨時勾選成"免稅房源",蒙混過關。

  這給承攬逃稅業務的中介機構帶來瞭機會。但此刻的他們,面對剛出臺不久的調控新政,普遍擔心"政策緊,查得嚴",多數選擇偃旗息鼓,靜待時機。

  最近,深圳市房管部門工作人員利用"假稅單"幫購房者逃稅事件經媒體引爆後持續發酵。

  記者經過長期調查發現,實際上在北京市二手房市場也有類似黑市交易。隻要政策"風平浪靜",這種逃稅生意就會滿街兜售,成為某些房產中介公司為購房客戶提供的"增值服務"。

  "說白瞭,就是改成先交的契稅,後辦的房本。比方說你買套一手房,在2005年就交瞭契稅瞭,但是一直不去辦房本,國傢是允許的。"他進一步解釋說。

  4月中旬的一天,在北京市東三環國貿附近一寫字樓,記者以購房者的身份接觸瞭一位在二手房中介行業從業8年的資深人士。

  是什麼樣的"內部人"在配合逃稅?上述店長解釋,所謂的"熟人"就是指那些沒有編制的在納稅窗口的辦事人員。"地稅系統裡邊在編的就十幾個人,但實際工作的有二十多個人,這七八個沒有編制的人,可能跟所長或者其他部門的人有關系,他們是敢操作的。"店長表示:"像我們這種做時間長瞭,路子比較廣瞭,慢慢地就滲透進去瞭。"

  "地稅局根本就不知道,因為做假發票的直接把稅票給你弄好,直接就拿去過戶瞭。在新政策出來之前,好多人在這樣做避稅。"這位門店經理表示。

  二手房中介行業從業8年的資深人士表示:"地稅局不是我傢開的,我隻是認識裡邊一些領導,如果趕上市局要檢查,趕上嚴打,肯定就不做這種業務瞭。"

  比起修改原房主契稅票,還有更簡單的辦法,即中介人士直接和辦稅人員聯合,在系統的納稅表格上"是否為傢庭唯一生活用房"一欄直接勾選"是",並在"住房使用時間"一欄直接勾選"5年(含)以上"。這樣一來,不需交納營業稅和個稅,買方交納契稅後直接打出契稅票,就可拿著去房產交易中心辦理過戶手續。

  通過以上三種黑市二胎借款利息缺錢急用哪裡借錢操作,如果萬事大吉的話,購房者通常能省掉40%的應繳稅額。

  中國人民大學公共管理學院公共財政與公共政策研究所副所長孫玉棟分析,封堵北京二手房交易偷逃稅黑洞,關鍵在於政府想不想真正去查辦。

  風險叢生

  但是,據前述接受記者采訪的多位二手房中介工作人員介紹,目前,北京市地稅部門和住建委系統的聯網審核,還僅限於交易住房是否是唯一住房以及房屋原值上。

  前述中原地產門店經理同時介紹,盡管可以修改地稅系統裡的房屋契稅票日期,但建委的系統裡存檔的還是老日期,一旦遇到嚴查,很容易查到住房使用年限造假。

  為瞭增強記者的信任,他繼續表示:"政府不能每天都查吧,他隻要不查,那邊(稅務系統熟人)就能做,原則上我三五天就能幫你做完。"

  上述三種逃稅方法,購房者需要為中介或者假發票開具者提供數額不菲的中間服務費。這部分服務費沒有任何收據,一旦被查,購房者經濟損失巨大。接受《財經國傢周刊》記者采訪的北京市致通振業稅務師事務所稅務顧問張開順認為,上述做法一旦敗露,買賣雙方還有可能面臨法律風險。

  逃稅新招

  "房子界定滿不滿5年有兩種方式,你知道吧?第一看房本,第二看契稅票,哪個日期在前,就按哪個日期去算房屋的購買年限。比如建地貸款苗栗後龍建地貸款契稅票是2010年的,系統內部的人會把契稅做成2008年,到現在(2013年)就滿5年瞭。"

  今年2月20日,國務院常務會議通過房產調控"新國五條",其中一記重拳是做實二手房交易按售房差價的20%計征個人所得稅。此前的政策大都是按房價總額的1%計征。3月底,北京等地的新國五條細則集中出臺,"20%個稅"成為剛性原則。

  顯然,如果不堵住二手房交易中存在的偷逃稅黑洞,隨著個人所得稅由房價總額的1%提升至房價差額的20%,偷逃稅的蛋糕將進一步擴大。

  通常購房者需要支付應稅總額的60%作為酬勞,由那些有門路的房產經紀人牽線,通過以下三種方式實現逃稅:

  本刊記者表明咨詢買房避稅的意向後,他介紹瞭一種北京二手房交易的逃稅手法。

  第二種聯合地稅交稅窗口"熟人"直接勾選納稅單的逃稅手段,也有較大的風險。據前述與記者熟識的地產中介店長介紹,和新國五條細則出臺前相比,這種逃稅手段風險已經明顯加大:在新政出臺前,交稅當天或者第二天就能緊跟著過戶。過戶後建委檔案更換為新檔案,舊檔案放到別的檔案庫裡,過一段時間放不下瞭還會清理。過戶量成千上萬套,一般政府部門工作人員不會盯著一個單子去深究。

  但新政出臺後,現在買房者需要拿著契稅票到網上預約過戶,一般要等到交稅後15天左右才能過戶。一旦在此期間查出勾選的偽造納稅單有問題,就很容易被查出逃稅。

  第三種通過假發票公司開具偽造的二手房完稅憑證的逃稅手段,風險更大。 "以前地稅局與建委沒聯網,風險小,現在聯網瞭,直接就能調檔案,風險太大。"前述中原地產分店經理表示,"如果前邊有人給咱趟路,做過瞭,沒問題瞭,咱再做。"

  "一般買賣雙方交稅時,首先要到拿號窗口進行初審拿號,然後再去交稅窗口審核交稅。他們不去拿號窗口,不去初審,直接到納稅窗口,裡邊的熟人一看他來瞭,就直接這樣操作瞭。"這位店長介紹。

  《稅收征管法》第63條明確規定,對納稅人偷稅的,由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金,並處不繳或者少繳的稅款50%以上5倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  《刑法》規定,逃稅額較大並且占應納稅額10%以上的,處3年以下有期徒刑或者拘役,並處罰金;數額巨大並且占應納稅額30%以上的,處3年以上7年以下有期徒刑,並處罰金。

  入瞭誰的腰包?

  據多位中介從業人士介紹,一般情況下,如果購房者采用上述逃稅方式,按行規需向中介支付應繳稅額的60%作為服務費。也就是說,購房者最後能夠節省40%的稅費。

  "買賣雙方拿不到個稅發票和營業稅發票,因為你交的60%的服務費並沒有交給稅務局,其實就是給中介和裡邊的'熟人'分瞭。"前述與記者熟識的中介門店經理介紹。

  "比如房子過戶需要交稅30萬,需要給中介服務費20萬,私底下中介可能給'熟人'15萬,自己留5萬。不多給點誰幹啊,風險多大啊!"他接著解釋。

  而由假發票公司主導的逃稅方式,記者電話聯系名為北京勝騰財稅有限公司的一位工作人員,他表示"我收你1個點(節省稅費的1%)。你拿著我的票,直接拿給中介公司,他就會給你辦理"。

  "發票是正規的,都是從地稅局裡搞出來的。假設我現在收你2萬,地稅局裡面的人最少也要分1萬,而且我平時還要請地稅局吃飯打點關系。"這位工作人員說。

  而前述中原地產門店經理則介紹,讓中介幫忙聯系假發票公司操作,一般也會收取所逃稅費的6成作為中間服務費,然後再和假發票公司分成。

  跡象表明,假發票已成為二手房逃稅的重災區。2012年初,深圳市檢察機關發現,深圳市龍崗房地產權登記中心3位工作人員在辦理二手房過戶過程中,接受地產中介的好處費,在沒有收取稅款的情況下,通過使用交易稅"假稅單"的形式幫助地產中介進行瞭房產過戶。到2012年9月份,4個月內,深圳就查出類似案件12起,追繳稅款260萬元。

  深圳購房逃稅的頻頻案發,給北京二手房市場敲響瞭警鐘。

  據北京市住房和城鄉建設委員會(以下簡稱住建委)提供給《財經國傢周刊》記者的書面回復,近年來,北京市成交的二手住房中,購房時間不滿5年、交易過程需要交納個稅、營業稅的房屋比重基本穩定在50%左右。



長沙樓市5月開盤預告

  如何封堵逃稅黑洞?

  事實上,上述比較隱秘的逃稅手法,對於參與各方來說都面臨著極大的風險。

  2013年3月初,北京市地稅局和住建委聯合發佈通知,要求加強完稅憑證審核,定期交換信息,並盡快研究建立信息化電子數據交互審核系統。事情的起因是有媒體報道稱,北京市驚現個別納稅人持偽造的專用稅收繳款書和契稅完稅證辦理房屋登記。

內容來自sina新聞

  對於這一逃稅手法,記者向比較熟識的一位京城知名地產中介分店店長求證,他表示,這種聯合地稅系統"熟人"的逃稅手法確實存在,"有很多地產中介機構都做過類似業務"。

  "過戶時,人傢不管你房子滿不滿5年,而且隻要稅票是出自地稅局的正規稅票,人傢也不管你是不是真的交瞭稅。"一位知名地產中介的門店經理告訴記者,雖然地稅局和住建委系統已經實現聯網,但核查數據仍然有限,對於房屋不滿5年、使用假稅票的逃稅行為仍然不能做到有效防控。

  此外還有一種"路子更野"的逃稅方式,就是通過某些自稱與地稅系統"有關系"的假發票公司,開具偽造的二手房完稅憑證,通過房產過戶人員的"檢查",逃避高額的應繳稅金。

  "能作假,就一定能查假。看看源頭是從哪入手的,在哪個環節出瞭問題,"孫玉棟建議,政府一方面要完善信息系統,並實現各業務部門充分聯網,一方面在辦理二手房交稅過戶的過程中,工作人員核實交稅信息要非常認真,"作假一定會留下痕跡的,如果想查的話一定是能查出來的"。

  一位原就職於中原地產市場部的高級職業經理人也表示,相比於一線城市,很多二三線城市的房屋交易網簽系統和聯網系統更不完善,逃稅的漏洞更大。

  這位經理人建議,封堵二手房交易逃稅黑洞,一方面各個城市要進行系統的補課,保證二手房交易數據的準確性,這是一個長期的工程;另一方面,相關政府部門的管理思路要完善,要加強二手房交易操作層面的內外監管,讓逃稅行為沒有漏洞可鉆。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-13/08403146517.shtml

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