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  如果有一類項目,利潤率較高,為30%,但開發周期是三年;而另一類項目,利潤率不高,僅6%,但開發周期短,隻有半年,那麼理性的企業會選擇哪類項目?很顯然是後者。從年收益率看,前者隻有10%,後者大於12%。陽光城集團就是典型的高周轉企業。陽光城集團營銷中心總經理王峰表示,陽光城能做到將開發銷售周期縮短到6個月內。通過高周轉,陽光城不僅年收益率在成倍上升,而且項目開發風險大大減少:由於不追求單個項目的高利潤,陽光城往往對消費者進行大幅讓利,因此樓盤一上市大都能在短時間售罄。

  對此,房企也早有應對之舉。在戰略上,房企側重"剛需"住宅,不再盲目追求高端物業;在資金上,眾多房企從2012年就開始未雨綢繆。一方面,房企轉向海外融資,"萬保金招"四大標桿房企紛紛登陸港交所,龍頭房企開始進入"A+H"雙重融資模式時代;另一方面,眾多中型規模以上房企紛紛轉向高周轉戰略,加快資金的周轉速度。

  "萬科、保利、萬達、龍湖都是高周轉房企的代表,在持續調控的壓力下,各大房企采取高速周轉的市場策略,快速回籠資金,現金為王成為必然。"復星地產控股旗下智盈投資董事總經理董偉海接受本報記者采訪時表示。行業發展經驗及市場實際銷售數據也表明,樓市調控政策收緊,市場流動性不斷收緊的市場背景下,房企"死扛"不如"跑得快"。

利潤下滑倒逼房企高周轉 速度效益平衡術

  據中國房地產報記者瞭解,在萬科內部推廣的"黃金項目"中,有個可獲得金獎的指標是"項目可售面積20~40萬平方米,現金流回正時間24個月內。萬科的標準工期是封頂後80天前期準備工作(包括拆模、大面積砌體、構造柱、抹灰等時間),之後按5天/層流水拆架。150天從拆架完成到備案完成。

  對於開發商而言,企業需要始終在現金流和盈利之間取得平衡,一傢成功的房地產企業不可能隻看一方面,既不能為瞭追求盈利而無視公司的現金流風險;也不能為瞭保障現金流安全而對提升利潤的機會視而不見。隻有這樣,高周轉才是高效和安全的。

  毋庸置疑,房地產行業正遭遇洗牌和淘汰,增長方式也在發生不同程度的傾斜。由於房地產行業凈利潤率下滑,企業的盈利能力更多要靠快速銷售來實現。銷售規模的大幅增長,代表著銷售周轉率的快速上升,才能大幅提升企業的盈利水平。

內容來自sina新聞

  "跑得快已經不再是一種選擇,而是一種必須。但快的同時,也要兼顧高收益。"陽光城總裁陳凱表示,快速的銷售回款可用於及時償付到期的債務,這也是為什麼陽光城凈資產負債率遠高於同體量的房企,但財務一直保持穩健的關鍵原因。

  不過,高周轉也對企業的資金運營能力提出瞭考驗。

  克爾瑞對近年來房企研究的數據顯示,即便是在行業迅速回暖的2009~2010年,國內房企的毛利率雖有一定波動,但反映在財務報表上,2011~2012年凈利潤仍在持續下滑。就大型房企的盈利狀況而言,在行業大環境的影響下,2012年業績都出現瞭不同程度的細微波動。這也是房企紛紛走向高周轉路線的動因所在。

  在這樣的背景下,下半年看空房地產的主要因素有三:流動性緊張、調控加碼,以及實體經濟疲軟。

  多位房企高管告訴記者,越來越多的企業也選擇瞭審慎地面對利潤率問題。就今年年初的企業表態來看,標桿企業對自身利潤率水平的變化均持以理性客觀的態度,大多認為在行業日趨成熟的大趨勢下,企業自身亦將不可避免地面對利潤率水平下滑。如龍湖CFO即在年初表示,2012年企業的毛利水平已在很高水平,隨著2011年和2012年銷售的項目陸續在2013年、2014年進入結算管道,會使2013年末或至2014年初的時候毛利不可回避地出現沉壓的狀態。

點擊報名:8月3日京秦唐三地聯動北京大型看房團

  董偉海認為,房地產市場的暴利已經一去不復還瞭,在絕對利潤率下降的情況下,能解決這個問題的辦法就是加快資金周轉。另外,在新型城鎮化背景下,中低端產品的需求旺盛,這樣的產品適合高周轉的企業。

  高周轉成勢

  "萬科是高周轉戰略的典型代表,為瞭實施高周轉戰略,萬科提出瞭四大目標:一是精準的項目定位達到產品適銷對路,二是成熟的產品線以縮短建設規劃周期,三是強大的銷售團隊達成銷售目標,四是多元化融資渠道為企業保證瞭充足的資金支持。"董偉海告訴記者。

資料圖

  也就是要實現高周轉,企業內部的管理能力和資金的平衡能力尤為重要。旭輝集團董事長林中認為,高周轉戰略必須有一個很強執行力的團隊來執行。以旭輝集團為例,在高速的發展軌道下,必須有規范的產品體系、成熟的產品質量以及對成本控制的能力。"不該花的錢一分不花,花瞭錢的就要用到該用的地方,確保工程質量。"林中表示。

  "通過梳理房地產企業發展歷史,我們可以看出,一方面,由於前些年大部分開發商的地價比較便宜,而土地的增值幅度又比較大,所以慢慢開發所帶來的利潤往往比快速開盤快速銷售所帶來的利潤更大,開發商高周轉的意願不強;另一方面,也有開發商自己的因素,例如香港的開發商,它們的開發節奏比較慢,一個重要的因素是它們的資金使用成本低,2.5%左右的資金使用成本,比內地的銀行開發貸款還低,同時融資能力也比較強,其快速周轉的動力也不大。"

  董偉海對中國房地產報記者表示,"但對於內地的房企而言,這幾年,資金使用成本明二胎代墊款缺錢急用哪裡借錢顯提高,特別是持續的調控以來,很多中小房企很難從銀行拿到開發貸,隻能轉向資金成本比較高的信托和私募資金,這就逼迫企業要走高周轉的路線,加大資金的使用效率,從而來降低成本。"

  拷的運營水平

  "一個良性的高周轉企業,一定能夠降低企業的資產負債率,假如房企1月份拿地,3月份付清土地款,9月份就可以開盤銷售,一邊有開發貸款進賬,一邊有銷售回款,同時去化又比較快,操作好的項目。如果一個項目做得慢,銀行又不給貸款,那麼你就周轉不起來。"董偉海告訴記者。

  在流動性收縮的背景下,每一個開發企業都有走高周轉戰略的動力,因為高周轉意味房貸2胎銀行年息貸款全省皆可處理著流動性,意味資金的使用效率。同時,高周轉的戰略,也給房地產私募提供瞭很多機會。

  "如果在同等條件下,房地產會優先選擇高周轉的項目,快速周轉意味著基金投資的效率提高。此外,從一個企業的總資產周轉率、流動資產周轉率和存貨周轉率上,能看出這個企業的經營策略和管理水平,在面對行業調整時,企業和企業之間的差距會愈發明顯地體現出來。從資金安全性的角度出發,資本也會青睞管理和經營水平高的企業,這些企業發展比較有計劃,項目來源持續穩定,盈利意識和能力強,競爭力不同一般。"董偉海說。

 利潤率下滑

  在今年上半年,一線房企的瘋狂拿地和一線城市土地市場的瘋狂推地時,6月底的"錢荒"像是一次預警,提醒房地產行業在調控時期要有節制。

  也有很多企業,在戰略上實施瞭高周轉策略,但資產負債率也隨之上升,無形中反而加大瞭企業的運營風險。--一個例證就是,今年6月,證券研究機構莫尼塔就警示投資者,要遠離高周轉高杠桿類房地產企業。

  董偉海認為,房企轉向高周轉一方面是因為房地產行業的暴利已經結束;另一方面,是新型城鎮化的背景下,"剛需"產品適合房企走高周轉戰略。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-08/11222289830.shtml

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