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同時,與2009年相比,庫存高企、市場分化嚴重、土地等成本居高等問題的存在,已經讓樓市的基本面完全不同瞭,即使有眾多政策紅利,但今年經濟增速持續走低,使得購房者整體信心下降,觀望情緒濃厚,行業整體回暖仍有待時日。今年政策“暖風”或將持續吹,回暖的大勢明顯,但想驚天大漲恐怕有難度。在此情況下,對發展商而言,樓價上漲的幅度一旦抵消政策利好帶來的購房成本下降,對需求的釋放就是個打擊;而對買房人而言,是選擇繼續觀望直至政策利好出盡,讓購房成本下降,還是趁著回暖大勢未定房價上漲之前出手,也是要好好思量的。一場新的博弈又將開始。

業內人士認為,從取消限購、放松限貸,到公積金新政、央行降息以及調整普通住宅認定標準等,政府的舉措無一不是瞄準釋放需求、刺激消費,以往以打壓需求為主的行政化調控政策陸續退出歷史舞臺。目前來看,公積金方面的政策是出臺最密集的,但是單純依靠公積金政策來刺激樓市需求具有不可持續性,因為各地的住房公積金貸款額度都相對緊張,對樓市成交的刺激有限。如果能夠以降低稅費的方式推出,在契稅上、營業稅上給予適當減免,或許能起到更大的連鎖反應。

第二輪:

去年的“9·30”房貸新政出臺,松綁房貸、降息、降準被視為第二波救市政策。幾個月內央行兩次降息、一次降準,目前五年期以上的商業貸款利率是5.9%,是11年來最低的貸款利率。業界分析,目前已進入降息通道,未來還有降息降準的可能。

自去年多個城市放松限購、實行房貸新政以後,樓市一度出現回暖,但進入2015年後似乎又開始後繼乏力,房地產市場發展的重要性和作用在經濟下行壓力下被重提,尤其是“兩會”上李克強總理的報告給樓市定調之後,各省市紛紛發佈利好房地產新政,救市政策以“根本停不下來”的節奏不斷湧現。回想2009年樓市刺激政策橫空出世後,樓市漲幅驚人。如今,歷史會重演嗎?梳理一下近期的救市政策可以發現,此輪救市與2009年的強刺激政策不同,很多是將原來的限制和約束取消,回復政策本來的標準,將會使市場逐步回歸自然調節,對樓市的促進作用或更加溫和。

救市政策的密集出臺,目前一系列政策利好與2009年的狀態非常相似,當時的政策包括:“契稅稅率下調、房貸利率7折優惠、最低首付款比例兩成、個人購買超過2年(含2年)的普通住房免征營業稅”等政策紛紛實施,到2009年年底,因為樓市上漲得太瘋狂,才不得不出臺調控政策收緊。數據顯示,廣州樓價從2009年年初的8014元/m2急升至當年12月的11263元/m2,年頭年尾的樓價升幅達41%。那麼,在今年一系列政策紅利的刺激下,樓市走向會如何?

2015年台中南區建地貸款

大面積松綁限購

專題撰文:廣州日報記者劉麗琴

房貸新政、降息降準

3月18日,李克強總理表示:我們的“政策工具箱”裡還有不少工具沒有使用,有關部門要做好政策儲備,“該出手時就要出手”。而此次住建部醞釀發文,即是為穩定樓市而推出的救市措施。

樓市政策松綁通道已全面開啟,中央已經發話,接下來,無論是地方政府還是相關部委,都將繼續大膽出臺救市政策。按照中央“分類調控”精神,預計二、三線城市由於樓市持續低迷,救市政策還將湧現。業內人士認為,比較可能出現的措施會有:商貸首套房首付比例降至兩成;降低交易成本,二手房交易營業稅免征年限可由5年調整至2年。“不滿五年或非唯一二手房交易個稅按差價20%征收”條款也有望取消;降低一線城市限購門檻,如降低限購年限、允許外地戶籍人口購買二套房、放開高端住宅限購等。

與當年驚天大漲不可同日而語



今年“兩會”上,中央釋放瞭“支持居民自住和改善性需求”、“穩定住房消費”的信號,地方第四輪的樓市刺激政策也隨之密集展開。率先作出調整的是公積金。中央國傢機關住房資金管理中心對公積金政策作出調整,規定隻要公積金貸款人之前一年內沒有提取過公積金的,將原先的“賬戶餘額不足2萬按2萬計算”,調整為“賬戶餘額不足5萬按5萬計算”,並提高瞭貸款額度。更值得關註的是,福建省於3月19日發佈瞭被視為省級最強救市政策的“閩七條”,對首套房、首改房的認定放寬,除購買別墅外,個人購買首套房、首改房(含一手房和二手房),不論其面積大小,均可享受首套房有關優惠政策,並取消對境外個人(包括我國港澳臺居民、華僑)、境外機構的購房限制。“閩七條”救市力度之大,前所未有,預計將引起其他省份紛紛效仿,第四輪救市大潮已經拉開瞭帷幕。

四輪救市 樓市能否再起狂飆?

2009年

VS

2009年出臺的強刺激政策令樓市高燒不退,樓價漲幅驚人

第一輪:

“政策工具箱”還有很多“料”

去年,樓市迅速冷下來,經歷瞭前所未有的低迷。到瞭下半年,地方政府紛紛出手救市,實施瞭3年多的樓市“限購令”在多地以各種形式退出歷史舞臺,成為第一波救市潮。到目前為止,全國46個限購城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳、三亞還沒有解除限購。

救市根本停不下來

2015年“兩會”政府工作報告中指出,2015年房地產政策將堅持分類指導,因地施策,落實地方政府主體責任,支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產平穩健康發展。業內人士表示,近期推出的公積金新政的實施,是對中央支持自住和改善性需求指示的呼應,預計未來將有更多的城市出臺新政,進一步降低公積金貸款申請門檻。除公積金政策之外,商業貸款繼去年放寬首套房認定標準之後,政策有望在今年上半年繼續放寬。

第三輪:

實施公積金新政

繼“9·30”央行新政發佈之後,去年10月9日,住建部、財政部及央行三部委聯合發佈《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》,主要包括降低公積金貸款門檻、提高公積金貸款額度,以及推進公積金異地貸款等方面內容。在公積金新政發佈後的一個多月時間裡,已有超過32個省市陸續出臺瞭公積金貸款調整細則,主要體現在降門檻、提額度、認貸不認房以及實現異地貸款這幾方面。

第四輪:

“兩會”利好多 “閩七條”出臺

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據報道,住建部正在醞釀發佈關於穩定住房消費的相關文件,該文件目前已得到財政部和央行支持。住建部文件的核心包含兩點:一是將使用公積金購買首套房的首付比例降至兩成;二是下調二套房商貸的首付比例,下調房貸利率。二套房最低首付比例有望降至五成,而對於貸款1.1倍的利率底限將取消,定價權交由市場。

內容來自sina新聞

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-03-27/08525987023175228379093.shtml

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