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 房企迫切回籠資金

  售價16000元至21000元/平方米的亞運城山海灣項目在5月30日突然降價銷售,隻售9800元至12500元/平方米。繼亞運城大幅降價促銷後,雅居樂劍橋郡也加入降價促銷大軍,近期新推的E3棟單位,一次性付款折後售價為12000元/平方米左右,比前期單位的售價低瞭不少。

  進入6月份以來,傳統淡季再加上市場未見回暖,越來越多的樓盤開始跟風降價,降幅高達10%以上。不少業內專傢指出,對住房剛性需求者而言,現在是購房抄底的好時機。

  據相關網站數據監控中心顯示,今年廣州約有127個樓盤開盤或推新。其中花都單區預計將有14個項目開盤或推新,與2013年的37個項目開盤或推新相比大大縮水。在不久前的端午假期也少有全新盤入市,多個在售樓盤均以推售存貨為主,小長假期間也並無明顯降價促銷優惠,成交價和成交量趨於平穩,表現平淡。

  另據合富輝煌(中國)市場研究部監測,1至4月全國主要城市商品住宅成交幾乎都出現不同程度的下滑,個別城市下降幅度超過40%。在廣州,1至5月原十區成交同比下滑35 .6%,原十區庫存量需要23個月才能消化完,是北上廣深四大一線城市中最久的。其中南沙消化完庫存量需要31.4個月、花都29 .9個月、番禺26 .4個月、天河22 .8個月、海珠21 .1個月。存量多、消化慢的南沙、花都、番禺壓力最大。

  ---廣東中原地產代理有限公司項目部總經理黃韜

  對此,合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江表示,房企的降價促銷不一定是資金鏈緊張,而是與銷售目標完成度不高有關。他指出,今年第一波降價集中在三四月份,以時代、敏捷、富力為代表;第二波降價在6月份端午小長假前後,以萬科歐泊、亞運城、雅居樂為代表,5月份還不是降價促銷集中出現的時段。上市公司的業績對公司的股票有一定的影響,房企在6月份降價促銷多是為瞭以價換量,拼業績。

  南沙一手樓市在進入2014年後表現不如預期,今年前5月一手房網簽量僅為2032套,創下近4年同期成交量新低。5月初,曾傳出南沙限購或松綁的傳言,但並未對南沙一手房網簽量起到促進作用。據監測數據顯示,傳言傳出後的幾周,南沙一手房網簽量持續走低。6月初,由於端午節前期推出瞭不少優惠政策,其一手房網簽才有所回升,隨後又出現下滑趨勢。

  針對開發商降價促銷的原因,雖然業內專傢說法不一,但大部分專傢都認為,目前的樓市正處於下行階段,對於真正的剛需買傢而言,入市時機已經到來。

  據韓世同介紹,雖然現在是進入降價的初始階段,但是降價的態勢基本形成,在經歷瞭三、四月和6月這兩波降價風潮之後,第三波降價隻有加大力度才會更具吸引力。那麼目前對換房要求不那麼迫切的改善型買傢,在9月之前還可以再觀望一段時間,但最好不要超過9月份才入手。

  鑒於樓市目前的狀況,彭澎建議,真正的剛需族,現在已可以選購心儀的房屋瞭,非剛需族還可以再繼續觀望。韓世同也持此觀點,對有能力而又急需買房的人而言,目前已經是比較適宜的時候。

  韓世同分析,由於花都的市政建設仍在進行當中,交通配套進展比較緩慢,所以造成瞭成交方面比較緩和的局面。交通不便,購房者看樓受影響,自然不會把花都納為購房的首選。此外,對購房者而言,花都的地理距離和心理距離都比較遙遠,彭澎認為,這也是消費者選擇番禺而不選花都的其中一個理由。

  廣東中台北房屋房屋土地貸款原地產代理有限公司項目部總經理黃韜表示,樓市現在逐步進入買方市場,開發商的優勢不如往日。開發商資金鏈吃緊,房子必須盡快賣出去,於是就用降價吸引客戶。不過,也有多個降價樓盤在特價房源售罄後立即取消優惠,報價恢復之前水平。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-27/09022794906.shtml

內容來自sina新聞

  ---合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江

季末房企以價換量拼業績 專傢稱剛需客入市正當時

  截至6月17日,全國35個上市房企發佈瞭前5個月銷售數據,前5個月合計銷售5606億元,除瞭恒大、萬科等數據較好,房企業績普遍低於預期。其中公開銷售目標的23傢房企的平均完成前5月銷售目標率僅為33.4%。

  "南沙一手市場成交差不是最近一兩周才發生的。"方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示,"大部分買傢在南沙買樓都是為瞭投資。"彭澎直言:"南沙大部分樓盤入住率不到30%,南沙的購房者顯然以投資居多。"

  之前售價達到18000元/平方米的深業江悅灣,現在打出瞭14000元/平方米的價格。而據曾經現場看樓的網友陳先生表示,雖然推出瞭一萬四的特價單位,但是數量很少,而且樓層較低,朝向也不太好。

  二胎房貸 何謂二胎房貸整體成交量下滑

  事實上,近期各大樓盤推出優惠降價攬客的不在少數。據網易房產提供的數據顯示,本月廣州市98個主要成交項目與標桿樓盤,有56個樓盤網簽價格環比下跌,42個樓盤網簽價格環比上漲。

  據寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同分析,5月的網簽均價被拉高與高價樓盤集中網簽有關。如越秀區梅花村街上月一手房均價由35771元/平方米漲至47294元/平方米,就是因為5套商品住宅均來自定價較高的富力東山新天地。另據廣州市社科院研究員彭澎補充,增城從化5月開始放開限價,無需使用雙合同,全市的網簽均價也因此拉高。

  有評論認為,根據上市房企前五個月的銷售狀況,房企可能會急於降價拋房,以完成全年銷售目標。對此,韓世同直言:"銷售目標不是上級給的,是企業自己定的,調整銷售目標才是勢在必行的。"由於開發商在年初參照瞭去年的銷售狀況,對市場預期過於樂觀,所以定下高目標。相比業績,企業的生存才是第一位的,開發商要在完成業績和取得效益之間尋找平衡,或許會將銷售目標調整到合理水平。

  考慮到目前在售項目的土地和資金成本,房企的利潤率被進一步擠壓。房企的銷售資金和預期利潤是整個資金鏈的核心,對於一些杠桿過高、過於依賴民間借貸等高成本資金的中小房企,在市場預期低迷、周轉不暢的情況下,資金風險將會急劇增加。韓世同也指出,目前已經有一些中小房企出現破產倒閉現象。

  剛需買房時機已到?

  其中,番禺降價盤最多,達15個,其次是增城和南沙,分別有9個盤報價下跌。值得註意的是,南沙4、5月份同期在售樓盤僅20個,報價持平樓盤10個,跌價盤9個占比接近一半。報價下調幅度最大的前十個樓盤集中在番禺和花都。

  黃韜表示:"目前是好的入市時機。"在他看來,目前樓市並非迎來拐點,而是處於調整階段,這個調整期是由市場環境、信貸政策共同造成的;目前樓盤價格確實有優惠,這種優惠可能會持續到8月份。在6月到8月期間,會有更多開發商陸續加入到減價促銷行列,但並非所有開發商都面臨資金緊張的困境,資金緊張也有得到緩解的時候,所以黃韜認為6至8月是比較不錯的入市時機。

  黎文江認為,樓市目前所處的位置是"U形"的底部,屬於比較平穩的底部,估計到9月份才會上行。他也認為,9月份前是較好的入市時機,不過買方市場趨勢卻還沒有形成。之所以這麼說,是因為目前銀行信貸政策依然緊縮,買傢貸款難,想買房卻"貸不瞭款隻能幹瞪眼";而且目前中心城區的價格還是比較穩健,降價促銷的樓盤主要集中在郊區,並沒有形成全部開發商都參與的全面降價,開發商在觀望降價的效果,故黎文江認為,買方市場趨勢還沒有形成。

 多盤掀降價潮

  番禺大盤萬科歐泊目前主推兩到三房的剛需戶型,面積在80到95平米之間,平均價格在16000元/平方米上下,與此前21000元/平方米的報價相比顯然優惠不少。

  房企的降價促銷不一定是資金鏈緊張,而是與銷售目標完成度不高有關。

  盡管開發商降價頻頻,但整體成交量環比呈下滑態勢。據搜房數據監控中心統計,5月廣州郊區新建商品住宅僅成交瞭3298套,環比大跌25%,是今年以來的最低峰值。

  目前是好的入市時機。當前樓市並非迎來拐點,而是處於調整階段,這個調整期是由市場環境、信貸政策共同造成的。

  據廣州市國土房管局發佈的數據顯示,5月廣州市新建商品住宅網上簽約均價15767元/平方米,創下歷史新高。為何網簽均價上升,各大樓盤降價促銷的消息卻不絕於耳呢?

  而在番禺的另外一處樓盤祈福名都,因為同樣宣稱降價促銷,人氣也非常旺。但據現場接待人員介紹,均價在14800元/平方米左右的現金一口價單位僅限一周內少量推出。
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