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下面回到會議主題，講城鎮化，我想這一個問題不是20分鐘就能講清楚的，但是我們大致可以歸納。我們毫無疑問，在未來10年到20年，中國的城鎮化不僅是中國經濟發展的重大引擎，而且是引領世界經濟避免走向衰退的重要推動力。因為中國城鎮化所帶來的需求和中國經濟的強勁增長是世界經濟重要活力的組成部分之一，這已經為全世界所公認，我完全不贊成媒體熱炒的一些不知道從哪兒學來的概念，什麼叫崩盤？那是把股市的一些名詞挪用到樓市上來瞭，人們拿著股票有別的用處嗎？當熊市到來的時候，我們可以假定所有的持股人都會成為賣傢，哪怕他花10塊錢一股買的價格降到8塊，他也會賣，因為他有希望從6塊買回來，這是崩盤，大傢隻賣不買。樓市行嗎？你聽說廣州、佛山還是哪個地方的人們說，咱們都搬到馬路上住，把房子掛出來賣，等到樓價再跌瞭之後再買回去，之後再搬回去，有這個可能嗎？所以我想這個說法是沒道理的。我認為至少未來10年，中國的房地產市場仍然是全世界規模最大和增長速度最快的房地產市場。如果誰要有疑問，可以舉舉手。中國未來10年房地產市場仍然是世界上規模最大、增長速度最快的房地產市場，它的背景就是億萬人向城市的集中、集聚。
內容來自sina新聞
最後一個問題說的是長效機制。長效機制的話題也很大，2013年說瞭很多，我想我也沒有什麼可說，大約說4個方面。第一，調整城市結構是最重要的長效機制，讓人口合理均衡地分佈在不同規模的城市中，是調控房地產業和城鎮化提高質量最關鍵的一條。第二，調整中央與地方稅負關系，理順地方政府又要馬兒跑又要馬兒不吃草，比如說三中全會明確說瞭，改革地方政府城市建設融資方式、發地方債等，看看三中全會文件有沒有這一條。第三，改革土地制度，三中全會裡頭也是在多個方面講到土地制度的調整，比如說農民同價同權，給他們更大的財產權等等。第四，調整收入分配結構。這四條叫長效機制，不是說把房子都收回來，政府重新發一回，那叫長效機制，那是幼兒園水平。
三中全會明確說瞭，加快推動房地產稅立法，也就是說過去所說的房產稅和試點已經含在被否定的意思裡頭。
回到城鎮化的話題，城鎮化是要和產城密切結合的城鎮化。
中國的城鎮化，十八屆三中全會強調把人的城鎮化放在第一位，這沒有異議。我理解從目前我們的新型城鎮化在未來一段時間首先是調整人口結構，堅決抑制大城市人口規模，發展城市群、城市衛星群、中小城鎮，實現大中小城市協調發展，特別是政府工作報告中明確講瞭，支持西部地區城鎮化的發展，並且調整東部地區，主要是調整城鎮結構的問題，也就是大中小城市協調發展的問題。坦率說，我們要想控制北、上、廣、深的房價，出臺國五百條也沒有用，如果沒有大中小城市的協調發展，縮小不同規模城市之間的發展差距，我們永遠解決不瞭北京和廣州的房價問題，劉謙也辦不到，因為這個城市無論如何住不下那麼多的人，把全國人都住在這一個屈指可數的城市裡，無論如何是住不下的。
當然，我們的城市化人口存在著過度高估和過度低估兩個方面，比如說朱會長說的，城鎮人口指的是常住人口，我們2013年的宏觀經濟統計公報已經出來瞭，城鎮人口是7.3億人，達到54%，這個規模顯然存在著很大程度的高估，如同朱會長和很多人反復指出的，裡面有一個群體是偽城市人口，盡管他們在城市居住半年以上，被統計為城市人口，他們的學名叫"農民工"，但是我們的城鎮人口還有每年低估的一個方面，因為還有一個龐大的人群，比如廣州和北京，都有一個龐大的流動人口規模，沒有統計在內。流動人口不是過幾天就消失瞭，是張三走瞭，李四又來瞭，滯留在城市的人口是要加進來的。城市的馬路、醫療、教育等公共設施是要為這些人服務的。因此我們的城鎮化人口，城鎮所容納、承載的人口實際上還存在被嚴重低估的問題，這是另外一個方面。
觀點意見城鎮化、房產稅與長效機制
我們的城鎮化要和改革密切相結合，這一條已經在三中全會和中央經濟工作會議、中央城鎮化工作會議以及政府工作報告中都反復明確瞭，和土地制度的調整、和戶籍制度的改革、和落實農民工的市民化問題、和福利資源的均等化覆蓋、和破除壟斷密切結合才行。按原有的路數走不下去。
中國的城鎮化最大的經驗和教訓之一，就是不能離開以業興城，中小城鎮、中等規模城市的發展，最重要的是有產業支撐。沒有產業增長點，沒有就業機會，我們的城市化僅僅是建瞭一堆房子，而且這房子是沒人住的。沒人住的原因是因為沒有足夠的就業機會，不是因為房子建多瞭。請註意，中國的城鎮房子還遠遠沒有建夠，但是在局部地區來說，和產城脫離的地方是一定要出現鬼城的。昨天有一個微訪談，有一個人舉例說底特律的教訓，說它是一個鬼城。希望我們在座的媒體回去告訴你的同事，別再拿底特律的例子來證明中國的鬼城，這是兩碼事，不要人雲亦雲。底特律是美國經濟發展過程中保產棄城的成功案例。在20世紀上半業的時候，汽車業的發展有兩條法寶，一個叫規模經濟，生產40萬輛肯定比生產4萬輛的成本低。第二個叫聚集效應，當各種各樣的汽車企業集中在一塊的時候，它的配套生產能力也可以相互共享。進入21世紀之後，汽車業的發展不靠這個，第一靠全球資源配置、全球訂貨，所以沒必要聚集在一塊，第二個，趨近市場的本土化生產，在美國生產貿易壁壘太高，和中國合資就近生產是一個新的趨勢。所以底特律的衰退和美國汽車業在金融危機後的迅速復蘇是密切聯在一塊的，美國納斯達克指數、道瓊斯指數和標準普爾指數在2013年創瞭多少歷史新高？50次。美國的微觀基礎，包括高科技的蘋果和其它企業，也包括傳統的汽車業，微觀基礎已經普遍的大規模改善，發達國傢經濟體的困境主要是政府的困境，一個是就業，一個是財政。當然美國也有棄產保城的成功案例，比如說在70年代末到80年代，美國完全放棄傢電業，你聽說美國有名牌傢電嗎？由此轉型為瞭矽谷IT業。咱們別老在公共輿論空間釋放一些讓人笑話的信息。
但是這十年政策有沒有缺陷，也並不難歸納，簡單地說，第一條在於不斷地強化政府權力，從2002、2003年8·31土地大限，201文件，一直到後來9070政策，加征5.5營業稅，清算土地增值稅等等，無一例外都在強化政府權力，依靠政府權力的結果，是事情都加到政府身上瞭，引起中央政府和地方政府的矛盾，開發商和政府的矛盾，開發商要想活下去，就得擺平政府，這是第一大缺陷，不斷強化政府權力，政府那隻閑不住的手越來越閑不住，看不見的手越來越看得見。第二條，十年的調控政策無一例外都具有明顯的滯後性、被動性和主觀性，沒有一條是站在事前，許多一條是主動調整，而且更多的是憑主觀想象。2013年年初的國五條，差不多是向市場說"數量有限、欲購從速"。第三個缺陷，高成本、低效率，9070政策突然出臺，所有沒有開工，哪怕批復的，全部重做規劃，市場的供求結構完全被打亂，預期完全被破壞。還有清算土地增值稅，這都具有很強的主觀性，是違背客觀規律的。第四，十年調控沒有一條措施是和改革相結合的，沒有一條觸動利益集團和調整社會收入分配利益結構的。這就是我對過去十年的評價，沒什麼難評價的，這種問題沒有什麼挑戰性。
最後，我們的城鎮化一定是要符合中國國情，節約資源、運用高科技手段，能夠給人們以安全、舒適和經濟發展，保護我們的環境，以及原有的村容村貌、文化等諸多內容相結合一致的城鎮化。2013年以來的霧霾，引起瞭全世界的關註，引起瞭老百姓的關註，這是中國城鎮化的問題，城鎮化不是在哪兒買地就掙錢的城鎮化，城鎮化過程中一定是伴隨著風險的，在過去一些年中，大傢說二三線城市供大於求，順便說，除瞭北、上、廣、深、杭州、青島、大連等少數沿海大城市和特大城市在過去十年，包括中部和西部的省會城市在內，更不要說地市級中心城市，大部分城市大部分時間始終是供大於求的，不是今天才供大於求。東北三省，長春、哈爾濱、沈陽在過去十年始終是供大於求的，別把這個短期內的供求關系和房地產的長期發展趨勢混為一談，長期均衡和短期均衡是兩回事，房價也不僅僅是供求關系一個因素決定的，還決定於收入，還決定於它的外部環境，隻要我們的政府不斷往基礎設施上花錢，房價就會漲。
第二個是房產稅的問題。我想這是一個古老而愚蠢的問題，沒有什麼房產稅問題。三中全會明確說瞭，加快推動房地產稅立法，也就是說過去所說的房產稅和試點已經含在被否定的意思裡頭。還老提這個詞，恐怕OUT瞭。這個詞怎麼來的呢？本來市場經濟下，有資產就要征稅，首先是以從企業征收的間接稅轉變為向自然人征收的直接稅為主，這是一個必然。個人的直接稅主要是兩個組成部分，一個是收入稅，一個是資產稅，你的個人所得稅就是收入稅。到現在並沒有廢除，隻不過是暫停的那個利息稅就是資產稅，越來越多的老百姓擁有不動產，當然一、二、三胎轉貸或代償民間二胎要為資產征稅，這是這個稅種設立的根本法理。但是在一段時間內，不知道是領導糊塗，還是我們社會輿論的推動，企圖把對資產征稅作為調控房價的工具。急於在短期內就調，怎麼辦呢？就不知道誰給領導出瞭個主意，說1984年就有一個房產稅，對外商征收的，而且也不是住宅，是對商業征收的房產稅，已經實行瞭，國務院做個決定，隻要把那個征收范圍和對象做個調整，不用通過全國人大就可以征瞭，上海和重慶的試點就是這麼來的。也就是說原有的房產稅從它生下來的那一天就是為對付房價的，從生下來那一天它生的目的和功能就錯瞭，房地產稅是對資產征收的稅，不是調控房價的稅，別動不動就說這是調房價的殺手鐧，沒有哪一個國傢拿對資產征稅作為調房價的工具，世界金融危機那麼嚴重，我也沒有聽說美國取消或降低物業稅。
給我出的題目很大，20分鐘要講城鎮化、第2順位貸款全省皆可處理房產稅，還有長效機制，我想神仙也辦不到，我隻有勉為其難，而且我上臺之前還有人給我寫瞭條子，要求說說對這10年房地產調控政策的評價。
陳淮 著名經濟學傢 中國城鄉建設經濟研究所所長
我先說說評價，這個問題不難評，首先說否定過去10年的調控和效果是不正確和片面的，在過去10年調控政策在維護國民經濟穩定運行，比如說大的世界危機面前，國民經濟面臨通脹壓力面前，維護它的穩定運行，發揮瞭重要的作用。在抑制需求上面，取得瞭明顯的效果，目前的市場需求以剛性和自住性需求為主，這是大傢公認的。在保障房建設上，我們邁開瞭實質性步伐。我們的房地產企業和市場向成熟度方面走出瞭很多，我們2014年坐在這裡的時候註意到一個變化，在過去10年中，一開這樣的論壇，大傢一開頭就討論下一步還會出現什麼調控政策，當一個產業的博弈對象是政策的時候，那就是還在和父母那裡爭自由的產業。今年議論的美國QE退出、人民幣貶值，包括我們是否面臨通脹、通縮、貨幣政策從緊從松，也包括互聯網金融的挑戰，二三線城市的發展，供大於求、供不應求，商業地產、文化地產等多元化。也就是說我們這個產業和開發商所考慮的對立面、博弈面已經是市場，而不是政府。我想這是我們這個產業走向成熟的一個重要標志。
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