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  市場不那麼好,卻也沒那麼差

  為什麼在需求巨大的情況下,今年的成交卻有所下滑呢?秦虹認為,這一是由於去年是處於歷史高位,今年要比較的基數較高,二是由於過去幾年有大量資金湧入房營運週轉金二胎年息借貸增貸轉貸地產行業,今年的住宅供應量也處在一個相對的高位。三是如今是一個經濟的轉化期,也是前期政策的消化期,貨幣政策的變化尤其明顯,貸款的增速下降,讓個人貸款的成本提高,致使短期內的購房意願有所下降。



  與鐘偉不甚樂觀的判斷相比,秦虹的判斷則屬於謹慎樂觀。"從美國房地產市場100多年的發展經驗來看,下跌的年份有28年,占23%,而上漲的年份有95年,占77%,從中長期看,房地產的抗通脹能力是無疑的。"秦虹說,剔除物價上漲的因素,美國100多年來的房地產市場實際年增長率也有0.25%,這說明房地產本身具有很強的保值功能、抗通脹能力,"幾乎沒有哪種物品在經歷瞭一百多年的起伏跌蕩後,仍能夠抵禦通脹的變化,因此房地產的表現是突出的,雖然不排除它在短時期內有漲有跌。"

  秦虹認為,未來房地產企業要生存下去就必須有自己的核心競爭力,每個企業的優勢是不同的,有的企業是有高周轉作為核心競爭力,有的是有足夠強的成本控制力,有的則有足夠低的融資成本,而以質取勝也是企業核心競爭力的一種。 文/羊城晚報記者梁棟賢

  國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松也表示,去年的房地產銷量是9萬-10萬億元的水平,今年估計也有8萬億元,"雖然與去年相比今年不算很樂觀,大勢不是很悲觀。隻不過是說如今房地產行業不再是高歌猛進,而是進入常態化發展瞭。"

  鐘偉說,去年有2240多萬對新人登記結婚,即使其中一半人需要買房,也是非常龐大的需求。此外,每年由於住房改造等被動需求也有400萬-500萬套之多,因此每年還是有接近1000萬套的住房需求。

  "市場好的時候要'反貪',市場不如以前那麼好的時候則要'反恐'。" 這是開發商應該有的姿態,《二十一世紀商業評論》發行人吳伯凡說,太貪心會失去市場,但開發商也無謂陷入不必要的恐慌。

  特色房企或可借機突圍

  未來的房地產市場將步向何方?北京師范大學金融研究中心主任鐘偉認為,2013年的房地產市場已經進入"高處",未來面臨下行的風險。"主要的風險來自三方面。一是對樓價的預期已經發生瞭變化,那種認為'房價隻漲不跌'的時代已經過去。二是利率市場化的影響,如今購買理財產品的年收益率為4%-6%,信托產品為7%-10%,房地產的投資作用被削弱瞭。三是供求關系的變化,除瞭少數一線城市,住宅市場供不應求的狀況已經發生瞭改變。"

  需求仍很強,隻是遇上供應高峰

  "目前房地產市場的自住需求仍很強勁,這是人口結構所造成的。"秦虹說,"按照2010年全國第六次人口普查的數據,20-24歲和35-45歲的人群都是屬於人口構成中比較大的一塊,而這些人正是房地產市場的需求主力。"

  秦虹解釋說,2010年20-24歲的人口如今處於24-28歲,這一人群正是首次結婚需要購房的剛需人群,而按照第六次人口普查的數據,這一人群的人口數量為1.2億,如今他們正處於結婚高峰期,由此帶來的需求是巨大的。而當時35-35歲的人群如今正處於39-49歲,他們處於高收入、高儲蓄人群,對住房的改善需求同樣巨大。

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  "今年第一季度,全國房地產的成交面積比去年同期下降瞭7.8%,而成交金額比去年同期下降瞭6.9%,很多人由此得出房地產市場即將面臨崩盤的結論。但實際上,去年的銷售業績是屬於暴漲性質,成交面積和成交金額分別比前年同期上漲瞭38%和59.8%。而今年1-4月份的成交情況除瞭比去年差以外,是高於過往任何一年的,今年的跌,隻是由於和出於歷史高位的去年相比。"秦虹說。

  "過去的房地產市場一片紅火,就像臺風、龍卷風來的時候,可能連豬也在天上飛,市場不好的時候,分化就開始出現瞭。"吳伯凡說,資金實力較弱的中小開發商和二、三線城市的項目可能會倒下一些,反之,大型的品牌房企和高品質地產企業則會在此輪的優勝劣汰中越來越突顯它的優勢。尤其是一些占據稀缺資源的住宅,將表現出良好的抗跌性。

  "以前房子無論建成什麼樣都賣得出去,未來由於供需結構的變化,可能就隻有質量不錯的房子才能賣得好瞭。作為企業而言,主動也好,被動也好,都要往品質方向發展。"星河灣集團副總裁張學鳳說,"幸運的是,星河灣是從一開始就主動地選擇瞭品質,而不是今天看到市場的趨勢和方向而被動地進行選擇,無論是曾經經歷過的非典階段,包括2008年的金融海嘯,一直到今天我們都是如此。品質是對消費者最大的價值貢獻,也是開發商抵禦市場風險的最有力武器。"

  "崩盤"?"斷崖式下跌"?最近關於房地產市場的不利消息不少,連素以穩健著稱的廣州樓市也出現瞭"樓盤單價優惠6000元"的新聞,於是有人對房地產市場的未來走勢給出瞭上述頗有驚悚意味的判斷。即便如此,近日在廣州星河灣酒店舉辦的"2014博鰲·2 1世紀房地產論壇廣州峰會"上,住建部政策研究中心主任秦虹等專傢依然認為,房地產行業的日子雖然可能不如去年那麼紅火,但沒有有些人說的那麼恐怖。

專傢:2014樓市雖不如去年樂觀 但也不悲觀



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-06-16/08122776846.shtml

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