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樓市調控限房價不限地價 成本轉嫁致房價居高不下
【廣廈會客廳第78期：城市新商圈蓄勢待發】
土地市場不可遏制地高漲起來
5月22日下午，北京城建以11.15億競得北京大興區魏善莊鎮北區西區多功能用地，溢價率102%，樓面價6051元/平方米。
5月20日，北京通州區臺湖鎮2地塊開拍，其中通州區臺湖鎮B-23地塊被北京世紀鴻經過62輪激烈競價以總價8.25億拿下，溢價率高達230%，平均樓面地價為13136.5元/平米。臺湖鎮B-03地塊被泰禾集團以11.25億總價拿下，另外還需配建7.3萬平米公租房。據測算，算上公租房成本，該地塊樓面價高達19053.58元/平米，創該區域地價歷史新高。
臺湖區地價創新高再次刺激瞭當地開發商的信心。建融彰化溪湖建融"樓面地價都跟我們在臺湖的樓盤售價差不瞭。"東亞新華地產(東亞上北鑫座東亞逸品閣)營銷管理中心總監賈玉鵬感慨稱，盡管當地開發商深知北京市正在嚴格審核預售證價格，但不斷拍出的高價地讓他們有瞭漲價的想法。賈玉鵬稱，他們也準備提高二期園林等方面的品質，並相應提高下期樓盤售價。
東亞在臺湖的項目一期售價在15900元/平方米左右，二期價格待定。鑒於目前調鶯歌房屋增貸控形勢，東亞新華地產準備下期先推出辦公產品，住宅新品再等一等。"目前資金壓力不大，至少可以再等兩到三個月再取證。"
東亞新華地產也參與瞭上述通州臺湖區兩塊地的競價，但空手而歸。"我們兩塊地預先設想的地價均不超過一萬平方米。競拍結果太出乎我們意料瞭。"當天參與競拍的萬科沒有舉牌。
限房價的背景下，地價正在不斷上漲
5月15日，通州區運河核心區IV-06地塊和IV-07地塊招標出讓，4傢企業投標，但因未超過招標底價，兩地塊宣佈流標。這幾傢企業的投標價格低於底價，是誤判瞭地價上漲的形勢。一個月前，通州區運河核心區Ⅷ-12地塊、11地塊和10地塊三宗地招標，成交均價為9220元/平米。然而，僅一個月的時間，該核心區土地底價就上漲瞭2210元/平方米。
5月17日，通州運河核心區兩宗用地招標。保利地產(保利西山林語 保利新茉莉公館)再次出戰，分別給出瞭60512.5萬元和37012.5萬元的最高報價，競買成功樓面地價均為11750元/平米，溢價率為3.7%。
這僅是地價上漲的縮影
本報記者統計最近一線城市成交的地價發現，包括北京、上海等地的地價均在不同程度上漲，甚至有部分地塊底價直接被上漲。據K8黃金灣向本報記者提供的數據顯示，4月份，全國成交的1173宗住宅與商業性質的地價上漲最快，樓面地價同比上漲瞭23.26%；工業地產地價漲幅相對較小，同比僅上漲2.37%。
監測顯示，1-4月份，全國房地產開發企業土地購置均價2289元/平方米，同比增長21.1%，增幅比1-3月份擴大6個百分點。前4個月增幅達到近兩年來的最高。
中國房地產學會副會長陳國強認為，限價表達的是行政的力量，而地價不停上漲表達的則是市場的力量。
華遠地產(華遠九都匯)董事長任志強反問說，當北京預售房價升級為主管市長直接審批的同時，地價卻在不斷暴漲，這向市場傳遞著什麼信號？不解決土地價格不斷創新高的問題，靠審批能壓住房價嗎？
盡管行政之手正嚴格控制商品房的預售價，但北京各大樓盤的成交價並未下降，甚至還在上漲。
根據鏈傢地產市場研究部統計，5月第三周，純商品住宅成交均價為25090元/平方米，環比上漲14.5%，比4月第三周上漲10.7%，達到歷年周成交均價的最高值。鏈傢地產分析師張旭認為，新建商品住宅市場需求沒有受到新政收緊的抑制，在開發商與政策的博弈過程中，供需矛盾或更加突出，實際成交價格難以出現下調。目前，新建商品住宅成交價格整體維持平穩，小幅上漲趨勢未變。
另有業內人士認為，一些地方政府賣地采用限地價，競保障房的方式，但由於保障房成本最終仍然要轉嫁到商品房，實際地價漲幅仍然迅猛。政府在嚴格控制房價的同時，也應該考慮嚴格控制影響市場預期的地價。
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-23/09573206880.shtml
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