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華銀天際戴華南城商圈樹立地位至少5至10年
【廣廈會客廳第78期：城市新商圈蓄勢待發】
目前來看，長沙的商圈無非是五一商圈、東塘商圈、雨花亭商圈、火車站商圈、溁灣鎮商圈為主，其中，又以五一商圈占據絕對優勢。
作為長沙市最繁華的地段之一，五一商圈的核心--黃興路步行街正面臨著困局。一方面，被中國步行商業街工作委員會撤銷"中國著名商業街"命名，另一方面，更被曝出由於地鐵圍擋施工致步行街內店面銷售額下滑近四成。地鐵一號線貫穿黃興路，880米的黃興南路，設有黃興廣場和南門口兩個站，2011年開始圍擋施工，帶來的噪音、灰土、通行等問題，對步行街人流與經營的影響無法回避。據瞭解，黃興路地鐵施工圍擋將計劃在2014年7月才拆除。
"決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。"世界華人首富李嘉誠的這條投資名言，道出瞭商業地產不二定律。遙想當年，五一商圈的崛起不外乎占據市中心以及比鄰主幹道五一大道這兩大得天獨厚的優勢。
而隨著長株潭融城步伐的加快，長沙主城區擴張，軌道交通逐步完善，基礎配套升級，人流遷徙......五一商圈所擁有的優勢正在被削弱。更值得註意的是，近幾年來，長沙商業地產發展轟轟烈烈，特別是南城規劃瞭較之五一商圈等傳統商圈更為先進的新型商圈。
根據最新公示的《長沙市城市商業網點佈局規劃(2005－2020)》，將規劃新建21個區域商業中心，到2020年長沙將形成33個區域性商業中心，重點建設3個城市商業副中心，即武廣商業副中心、星沙新城商業副中心、和梅溪湖商業副中心。
新規劃出臺、城市發展、老商圈困局......這一切，是否預示著長沙商圈變局山雨欲來？會否給商圈極度集中的長沙帶來新面貌？未來五年內，長沙市民的"商圈生活"將會有怎樣的改變？而對於長沙各大商業地產開發商來說，又面臨著怎樣的機遇與挑戰？本期會客廳邀請華銀天際營銷總監 戴華共同探討長沙的商圈變局。
華銀天際營銷總監 戴華
議題一：在傳統商圈面臨擁堵、規劃落後等一系列問題時，各位認為現在的市民需要什麼樣的商圈？五一商圈的"老大哥"地位是否會受到撼動？
戴華：我很喜歡去看上海的商業，浦東那一塊的商業氛圍確實給人帶來很舒服的感覺，購物、休閑的感覺很好，沒有人來人往很嘈雜的感覺，完全是帶有休閑娛樂的商業中心，這種商業中心能在長沙形成的話，那是很好的。
五一商圈有政府的支持，政府投入瞭巨大的力度，正在進行改造。另外，光九龍倉的投資就達到300多個億，這個項目給五一商圈帶來的升級，就比幾十個中小開發商來操作一個區域的帶動力會要強很多。
議題二：南邊一直是業內比較看好的未來商圈發展中心候選，您認為他的核心優勢在哪個方面？要真正樹立起南城商圈的地位，還需要多久？
戴華：從資金的實力、資源的實力、政策的支持這幾個方面來說，五一商圈的老大哥地位是非常牢固的。
所以說，要真正樹立南城商圈的地位，還需要多長時間，我覺得需要5-10年時間吧。德思勤肯定要站出來，不光從哪個方面來說，體量、知名度在南城都是最大的。德思勤建成起碼需要5年時間，所以我覺得5年時間絕對少不瞭。
議題三：作為南城片區的開發商，要發展片區成為商業副中心，您認為還存在哪些困難？相對於老商圈產品，各位的產品有哪些先進性？
戴華：09年，政府投資28億打造圭塘河，修建風光帶，到現在已經4年瞭，還沒有動靜。客戶問我們圭塘河在哪裡呢？我們無法解釋。
作為商業來說，房子建起來是很簡單的，主要是怎麼運營商業。區域要成為商業副中心，並不是說要把南城這麼大一塊地方做成商業副中心，而是在規劃的時候就把某個地塊打造成這個區域的商業副中心，這樣來做就實際一點兒。
南城的地勢等先決條件決定瞭很難有條件做成商業副中心，隻看在資源整合方面有沒有突破。看瞭很多的商業，但真正運營成功的商業實際上還是大的公司。（文字整理/桑思）
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-04-27/15212892437.shtml
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