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  樓市進入實質性的政策松動期。現在看來，除限貸政策和一線城市的限購政策在短期內不會松綁外，在自主調控銀行二胎代償貸款全省皆可處理和分類指導的總原則下，以限購為主的調控政 策屏東泰武建地貸款在大多數城市將退出。不僅如此，在2009年擴大內需時地方政府曾經用過的一些刺激性政策，如補貼、購房入戶、公積金支持等重出江湖。

  此輪救市行動有三大特征：一是主要來自二三線城市，二是這些城市的庫存消化壓力非常大(超過20個月)，三是主要圍繞如何松綁限購來做文章。從 2013年的數據來看，一、二、三、四線城市土地出讓占地方本級財政收入的平均比例分別是25%、48%、41%和19%，顯然，二、三線城市對於土地財 政的依賴更大。二、三線城市對於土地財政的高度依賴與2009-2011年擴大內需以及2010年後開發商紛紛轉戰二三線城市造成土地大規模出讓密切相 關。2009-2011年，一、二、三線城市新開工面積年平均同比增速分別為17.2%、19.2%和13.1%。

  與此同時，2007-2012年一、二、三線城市人口年平均增速分別為3.8%、1.9%和2.8%。根據第六次人口普查，全國1.4億外來人 口中43.3%的部分集中在上海、深圳、北京、東莞、廣州、蘇州、佛山、天津、成都和溫州這十個城市，這意味著絕大多數二線城市和所有的三線城市在吸引人 口方面處於劣勢。在人口基數較小的情況下，二、三線城市新增人口低增長意味著住房市場後續需求不足。此外，二、三線城市戶籍人口的住房自有率基本在70% 以上，新增住房需求主要是改善性需求，而這些城市80%的新增人口是外來的非戶籍人口，因此，靠20%的新增戶籍人口來消化庫存難度較大，未來庫存消化主 要靠新增外來人口的購房需求。

  不可忽視的是，近兩年社會資金的無風險收益率急劇上升，一般在4%左右，而理財投資也在短短的兩年內走向瞭普羅大眾，資金回報上升。與此同時， 商品房租金回報率迅速下降，目前一線城市僅為2.5%左右，二、三線城市的租金回報率更低，影響瞭投資需求。從量價關系上看，一、二、三線城市均經歷瞭新 一輪價格快速上漲，盡管一線城市房價漲幅更高(2013年上漲瞭20%)，但二三線城市也上漲到瞭歷史的高位(2013年上漲瞭5%-10%)，相對於銷 售規模的下滑，價格下跌幅度很有限，這對消化庫存十分不利。

  因此，目前二、三線城市樓市疲軟主要來自基本面上的總量和結構失衡，而不是抑制需求的政策造成的。一方面，二、三線城市樓市的平均庫存消化周期 超過20個月，一線城市則為10個月左右；另一方面，二、三線城市新增供應基本上集中在城市中心區的外圍，不僅價格在歷史高位，並無明顯下降，而且公共配 套不足，不適合改善性需求和首次置業需求。

  由此可見，目前二、三線城市樓市的疲弱在原因上與2008-2009年那一輪完全不同，即便現在采取放松限購、購房入戶、稅收補貼和提高公積金 支持等措施，對需求的拉動也很有限。首先，限購在二三線城市本身執行得就不嚴格。如很多城市僅限於主城區限購，樓市供應的主力卻在外圍，限購大部分名存實 亡。同時，在二三線城市，戶籍和婚姻登記比較混亂，"以傢庭為單位"來限購很容易被突破，稍微誇張點說，在這些城市基本上不存在"有錢買不到房子"的情 形；其次，購房入戶如果不與穩定就業、社會保障結合起來，隻能激活一部分投資需求，目前"山雨欲來風滿樓"的市場氣氛下，投資需求更關註的是風險，有多少 人還會加倉是一個很大的疑問；最後，目前高房價、高貸款成本、"剛需"占主體的購房環境下，稅收補貼和公積金支持不過是杯水車薪。

  盡管目前二、三線城市樓市疲軟並非是限購、限貸等政策打壓的結果，而是總量和結構嚴重失衡的結果，但各地仍延續2009年的刺激政策思路，不僅效果非常有限，而且可能會掩蓋樓市本質問題，拖延解決問題的時間。

  筆者認為，正確的做法有兩個方面：一方面，應該將城鎮常住非戶籍人口的購房資格和市民化(戶籍給予+社保覆蓋)配對起來，解決由於二元戶籍管制 而受抑制的有效住房需求部分。這樣既激活瞭市場需求，又屬於有效的需求(而並非投資需求)；另一方面，建議二、三線城市暫停新增建設保障性住房，將存量商 品住房供應納入住房保障分配的范疇，將待保障的人群擴大到非戶籍常住人口，並采取發放貨幣補貼的保障方式，讓這部分人群到市場上購房，這樣既可消化庫存， 又可以解決住房保障效率的問題。

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-05-12/08224130888.shtml

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