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本輪房價下降不會引全局崩盤 多地房價將跌30%
(原標題：應采取市場化手段支持首套房貸)
日前銀監會副主席王兆星公開表示，大力支持首套住房需求，抑制投資和投機性的住房需求。這是距離央行喊話力挺首套房貸後銀行主管部門的又一次公開表態，但這似乎都未打動商業銀行放松居民首套貸的決心。多數商業銀行雖對首套房貸的審批速度有所加快，但仍執行上浮5%的利率，部分銀行甚至上浮10%以上，隻有少數外資銀行執行利率優惠，但優惠力度也較小。
我們一方面要為商業銀行鼓掌，因為商業銀行已脫離計劃經濟體制下的完全服從，轉而改為市場經濟體制下以利潤最大化為目標、根據市場風險不斷變化的靈活決策機制。但另一方面我們還要為商業銀行擔心，在利率市場化進程中商業銀行以利差為主要盈利手段的運營模式仍未發生根本改變。
個人房貸本屬優質資產，按銀監會數據，個人房貸占銀行整個房地產貸款的67%左右，個人房貸不良率不到百分之一。但去年房貸二胎貸利率多少免費諮詢試算年底至今，商業銀行持續收緊首套房貸又意欲何為？其內在原因有三。
其一，在經濟去杠桿周期，大力建設保障房、共有產權房及全國商品房庫存量增加的背景下，國內房地產市場下行格局日漸明朗。報告顯示，5月，百城(新建)住宅平均價格為10978元/平方米，環比下跌0.32%，是2012年6月以來首次環比下跌。其中，環比下跌的城市達到62個。在房價下行階段商業銀行若仍大量發放房貸，將意味著貸款抵押品價值的不斷下降，銀行風險隨之提高，一旦部分地區出現如溫州、鄂爾多斯式的房價下跌超30%現象，即跌幅超過首付款，可能出現斷供，類似情況2008年在深圳就曾出現。雖然此輪房價下降不至於引起全局性崩盤，但部分商品房供給量過大，地區房價下跌30%是完全有可能的，因此銀行出於風險考慮收緊首套房貸是理性選擇。
其二，相比於房價下行，攬儲成本的快速增加是銀行收緊首套房貸的最根本原因。隨著利率市場化的推進與互聯網金融規模的壯大，銀行近年來攬儲成本明顯提高，相應個人房貸已由原先的銀行優質資產漸漸演變為雞肋資產。更能表現市場利率的上海銀行間同業拆放利率6月到一年期利率，去年至今一直保持在5%左右，各種"寶寶"利率在近期雖有所下降，但仍保持在4.7%左右。我們以4.7%作為銀行協議存款利率計算，銀行的放貸成本要在此基礎上計入20%基本不產生收益的存款準備金，因此，銀行的實際成本至少是"4.7%/0.8=5.875%"，對比6.55%的銀行中長期貸款基準利率，即使上浮5%到6.8775%，目前來說個人房貸業務也基本上是商業銀行學雷鋒的好人好事。而且，個人房貸周期一般都超過十年，其中可能會出現其他風險點增加銀行成本，成本提高必然會引起銀行收緊首套房貸。
其三，整個市場的資金傳導鏈條出現瞭問題導致銀行額度趨緊。一方面廣義貨幣還在以兩位數的速度增長，另一方面卻是存款準備金處於高位，銀行額度一直處於緊張狀態，貸款額度被扭曲配置到產能過剩、地方融資平臺、地方虧損國企等低效部門2胎房貸刊登缺錢急用哪裡借錢。一邊是民營企業為持續經營不得不承受高昂的、超過自身盈利水平的貸款利率，另一邊則是低效部門通過廉價資金過橋貸款盈利。因此額度趨緊導致的個人房貸收緊，是市場資金傳導鏈條出現問題的一個必然現象。
綜上，在市場資金傳導出現問題、全國房價下跌與資金成本上漲的背景下，銀行收緊首套房貸是必然選擇，主管部門指望通過行政命令督促銀行放松是不現實的。
要解決這一問題並不容易，需從清理低效部門、改變融資體制與商業銀行融資模式、改變激勵機制等方面入手，是一項復雜的系統化工程。首先需理順市場資金傳導機制，減少地方政府對低效部門的補貼，低效部門過多的占用資金會大幅提高經濟運行風險，並可能將商業銀行拖下水，因而必須讓低效部門盡早徹底退出市場；其次，要在市場信用體系與懲罰機制完備建立的基礎上擴大直接融資，提高利率市場化進程，實現盤活存量、用好存量目標；再次，商業銀行需轉變經營思路，改變以利差為主要收入的盈利模式，立足服務企業的理念，善用自身多年積累的寶貴數據資源篩選客戶，分析需求，向阿裡與互聯網金融學習，用大數據的思維模式降低信用與風險成本，提高自身盈利水平，這方面中信銀行已走在前面。最後，銀行主管部門也應積極調整管理思路，不再用喊話式的行政命令要求銀行，堅定走金融市場化之路的決心，采取更加靈活的激勵方式。如近期針對"三農"和小微企業貸款達到一定比例的商業銀行定向降準就是很好的市場化激勵嘗試，未來未嘗不可引入對首套房貸達到一定比例的商業銀行定向降準，以達到國傢支持首套住房需求，抑制投資和投機住房需求的調控目標。
(作者為中國工業經濟聯合會分析師卡債協商專線二胎年息借貸增貸轉貸 )
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-14/12094215416.shtml
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