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內容來自sina新聞

諾獎得主看樓市工作100年才能買房 為什麼要買?

  2013年度諾貝爾經濟學獎近日揭曉,美國經濟學傢尤金·法馬、拉爾斯·彼得·漢森和羅伯特土融建融彰化福興土融建融·席勒獲獎。相比艱深的經濟學理論模型,國人更關心的是這些理論對實踐的影響,特別是對中國經濟的現實意義。羅伯特·席勒數年前對中國樓市泡沫的看法,也再次被媒體翻瞭出來。相比席勒2009年預警中國經濟泡沫嚴重的時候,今日中國部分一二線城市房價的高企已非同日可語。對此,經濟學界怎麼看?

  在獲得諾貝爾經濟學獎之前,羅伯特·席勒曾多次訪問中國。據媒體報道,2009年12月,他在深圳出席某企業活動時,對現場提問的記者表示,"中國經濟發展得非常熱,但也有一些需要警惕的現象,比如深圳房價高居不下等。"

  席勒主要從房價與收入比來分析樓市問題。在世界經濟論壇2011年年會(達沃斯論壇)上,他再次直言中國房地產存在泡沫。他說,"一個普通的上海人,要工作100年,才能用他的全部收入買一套房子。既然這樣,為什麼還要買房?答案是,大傢預期房價還會上升。我覺得這樣的投機是非理性的"。

  對此,上海交通大學上海高級金融學院金融學教授、副院長朱寧解釋說,席勒對中國市場不太瞭解,他也肯定中國市場的獨特性,但從房租對房價的比例、收入對房價的比例,以及價格漲幅同其他國傢相比,中國屏東泰武建地貸款的房價都是偏高的。"

  席勒是朱寧在耶魯大學讀博士時的導師,朱寧對席勒的觀點非常瞭解。"席勒2005年時預判美國房地產有危機,美國直到2007年房地產泡沫才開始破裂,所以說,理論並不是用來預測的模型,隻是從長期的趨勢來分享對市場的看法,所以應該這麼去解讀他的理論。"

  朱寧認為,中國一些城市的房價確實太高瞭,隻能從投機的角度來解釋,很難用傳統的經濟理論來解釋這個現象。羅伯特·席勒對這種現象的解釋是,人們受到周圍環境的影響比較大,忽略瞭投資風險和回報率,不夠理性。

  但北京大學法律經濟學研究中心研究員薛兆豐認為,"任何人斷言房地產市場有泡沫,終有一天會兌現。一個不走的鐘,一天裡面也有兩次是精準的"。"經濟學不需要假定人是有理性的,而且事實上人是經常不理性的,但是不理性的行為會受到懲罰"。"最後價格還是會回歸理性,這是一個動態的過程"。

  中國房地產學會副會長陳國強則更多地從行業的角度理解這一問題。他認為,席勒雖然運用瞭房價收入比,但更多的是直觀感受,不一定契合中國市場的實際。

  陳國強說,2009年下半年房地產市場的確出現過瘋狂,因為政府轉變瞭對樓市的調控政策,導致市場反彈,當年商品房均價漲幅約29%,羅伯特·席勒註意到瞭這一現象,但他看到的隻是"北上廣"這樣的特殊城市。

  2009年,羅伯特·席勒還曾說,美國加利佛尼亞州房價與收入之比為8到10倍,而中國的深圳、上海等大城市的房價收入比達到36倍,這令人擔憂。對此,陳國強認為,中國人買房,特別是高收入人群收入來源是比較多元的,套用簡單的工資收入或者固定收入對比,沒法作判斷。不僅中國如此,其他國傢也是這樣。東京、紐約等國際大都市的總體房價收入比也是偏離全國整體水平的。

  "理論是有用的,但不等於理論就能很好地預測一個結果。"北京大學國傢發展研究院經濟學教授盧鋒認為,討論中國房價增長機制是不是可持續更有意義。首先中國經濟增長需要是合理的、可持續的;然後是土地制度,現行的土地制度人為地提高瞭房地產供地的價格;其次是貨幣總量的控制,過去10年,貨幣總量擴張得很厲害,這有特定的背景,現在要控制;最後,就是政府決策,不能一遇到經濟下滑,或者有一點低落,就過度地強調保增長。"這四種因素共同作用形成的增長過高的機制,肯定是不可持續的。"盧鋒說。

  對於運用房價收入比來觀察房地產市場的做法,薛兆豐也提出瞭異議,他認為,在北京、上海這樣的大城市房價算收入比沒有意義,因為在這些大城市買房的人很多也是能夠在倫敦買房的人,他們是比較高端的人層,而這些人的收入沒有納入統計中。

  "中國僅存局部房地產泡沫。二胎代墊怎麼貸款比較會過件"北京大學房地產金融研究中心主任馮科對媒體公開表示,他認為,中國城市的發展情況差距非常大,因此並不存在全局性的泡沫,而隻存在局部的泡沫。中國的一線城市和部分三線城市泡沫比較顯著,而二線城市比較健康。

  陳國強也認為,局部市場價格偏高存在泡沫,但總體上是健康的。大量資金流入到房地產市場,以投資、投機的目的來買房,然後通過這樣的方式來獲取收益,當然會出現泡沫,但國傢實施限購政策後,這種情況得到轉變,目前"北上廣"房地產市場過熱,是因為剛性需求和自住需求還沒有充分釋放,北京每年新增幾十萬人,導致供需出現矛盾。北京這樣的城市,投資性買房的比例已經大大降低瞭。

  "房地產市場實際跟城市化的進程是同步的。"陳國強說,城市化沒完成,房地產的需求無論是住宅還是商業地產形態,需求都處在高增長的狀態,房地產市場的平穩與城市化進程是相關聯的。

  盡管國內一些學者並不認同羅伯特·席勒的判斷,但房價正以每年平均20%的速度上漲,如果房價受到大幅挫折的話,對實體經濟、金融體系和整體經濟的穩定增長將造成很大威脅。為此,陳國強建議房地產市場發展回歸到居住屬性和使用屬性上來。



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-10-21/08343653407.shtml

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