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國內海景房泛濫空置率高 入住率不超過一成
步步揪心海景房
每年7-9月度假高峰過後，乳山銀灘的人氣便隨溫度持續走低，到瞭冬季更是宛若空城。但已退休的北京人汪春梅(化名)，卻在12月8日乘坐飛機趕到威海，又花200多元打車一路直奔銀灘。目的卻不為度假，隻為追討她延期五年未交的海景房。
2007年汪春梅購買的這套海景房，總價19萬元，面積39平方米，12層位置將海景盡收眼底，離海邊僅有10分鐘腳程。本應2008年10月份交房的項目，卻因進度慢過不瞭驗收，到今天她也沒住上一天。更令她訝異的是，小區部分建好的房子竟根本就沒有土地證。
巨量供應、功能單一、配套落後，讓作為昔日"香餑餑"的海景房市場，悄然演化成瞭一個黑洞。而黑洞衍生的房企銷售不振，甚至項目爛尾的危機，卻仍在被忽視。
近日，經濟觀察報發起瞭針對海景房置業的調查，在參與調查的2049位投票者中，47.72%的投票者來自京滬廣深等一線城市，51.87%近兩年有購買海景房的計劃。但在購買海景房所關註的諸多因素中，自然環境、價格分列一二位，能否如期交房則處在最後，僅占0.98%。
海邊買房
"沙灘上，隨處可見四處亂竄的小螃蟹。"汪春梅仍然記得初到銀灘的新奇。但秉承"貨比三傢"的原則，汪春梅努力克服激動的心情、沿著海邊從乳山的大西頭跑到東頭，看瞭5個項目後，在上海龍悅集團開發的、名為龍悅銀灘海景花苑的項目前挪不動步瞭。
"樣板間裝修豪華，配置科勒、摩恩等品牌傢居""24小時溫泉入戶，可媲美高檔度假村""高層建築觀海無遮擋，坐著浴缸就看大海"。招待處銷售員的一套宣傳詞讓汪春梅最終下瞭決心--簽！交完90%首付款後，她很快拿到瞭合同，合同約定交房期限為2008年10月30日，延期按日萬分之二賠償，同時科勒、阿瑪尼等精裝修配置均在其列。
乳山銀灘的海景房，也正是那個時候走向沸騰。每逢7-9月，銀灘就會迎來度假高峰，在此地居住的遊客量最高會達到10萬人。調查也顯示，在受青睞的城市中，以海口、三亞為代表的華南地區占59.11%，威海乳山、煙臺龍口等華東城市緊隨其後，占比23.77%。
汪春梅一天天數著交房的日子，直到2009年才盼來交房通知書。急切的她，驅車直奔乳山銀灘。進屋後卻發現，說好的科勒浴缸、溫泉入戶全不見蹤影，取得代之的隻是淋浴頭和熱水器；樓道狹窄，外開門打到90度後樓道僅剩40cm空間，很容易撞到人。外走廊則為敞開式，僅有一排欄桿，冬不擋風夏不擋雨。
"通過國傢驗收瞭嗎？""沒有，你先收瞭吧。""堅決不行"。汪春梅沒想到惟一的一次收房竟會是這樣不歡而散。但更令她想不到的是，接下來又是4年漫長的等待。
一同等待收房的，還有200多位來自全國各地的業主。按購房合同約定，僅逾期違約金，開發商就要付出數千萬元，這一數字每天仍在加大。讓大傢弄不明白的是，滾雪球般的違約金，仍然無法使開發商加快房子驗收的速度。
運氣不佳、戰略偏差，是上海龍悅集團一位人士給汪春梅的主要解釋。該人士表示，因為奧運會項目停電無法施工，而後連遭宏觀調控限購限貸多重打擊，前段時間還被暫停瞭網簽。同時，公司一度把全國戰線拉得過長，銷售不暢導致資金緊張，項目施工進度緩慢。如今，在不滿足全部驗收情況下，將采取分批驗收的方式，對問題集中的2、3號樓座先驗收。
整個驗收過程也極為復雜，"消防、質檢、取樣，八大部門十幾個章，差一個章都不行，幾百萬元驗收費剛交齊，業主的違約金肯定是沒戲瞭。"上述人士直言。
指標之惑
比起交房，更讓汪春梅揪心的問題是土地證。
在乳山市房管局備案的龍悅銀灘海景花苑一期業主的合同裡，有這樣的文字表述：乳山華銀置業有限公司(上海龍悅集團子公司)以出讓方式取得位於乳山銀灘旅遊度假區的土地使用權。土地使用權出讓合同號為乳國用(2006)第5583號，土地面積194424平方米(291畝土地)。使用年限自2006年5月29日至2076年5月29日。
在後續的調查中，汪春梅卻發現些許蹊蹺：土地使用權出讓合同號--乳國用(2006)第5583號，似乎並不具有正式土地證身份。
土地使用權出讓合同，和真正的土地證到底有多遠？《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《土地登記辦法》規定，土地使用權出讓應簽訂出讓合同，土地使用者在六十日內，支付全部土地使用權出讓金，出讓方按規定提供出讓土地使用權，之後依規定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。其間，可按約定持轉讓協議申請預告登記。
乳山市國土資源局提供給汪春梅的材料顯示，乳山華銀置業在2007年、2008年分三次共取得100畝正式土地證，分別為乳國用(2007)第323號，乳國用(2008)第484號，乳國用(2008)第484號。汪春梅2007年簽訂的合同中涉及的乳國用(2006)第5583號，卻查無此"人"。如果按照乳國用(2006)第5583號中確定的291畝土地來計算，去掉乳山華銀置業已經繳納土地出讓金的100畝，剩餘的191畝土地是在未取得土地使用權的情況下，建瞭大量聯排、獨棟別墅。
上海龍悅集團上述人士證實，目前項目取得瞭3個土地證，總計100畝土地，因修馬路占地，未來隻需再拿170畝的土地證。拿不到土地證，不全是開發商的問題。有錢的時候，政府沒土地指標，沒錢時土地指標正好下來，這樣就錯過瞭。但無土地證並不妨礙施工，上述人士表示，包括已經蓋瞭房子和沒蓋的，整個社區有大部分沒有土地證。
用一紙土地轉讓合同圈下大片土地，支付土地平整費用先行開發，再根據情況逐年安排土地指標陸續轉正，似乎已是在國傢嚴控建設用地計劃指標的背景下，地方政府和房地產企業為突破限制，達成的一種商業默契。
負責接待汪春梅的一位乳山市政府知情人士舉例，國傢一年給乳山的土地指標僅400畝左右，這400畝可能有400個企業等著。一下撥給乳山華銀置業290畝地不現實。而在這種情況下，先用預登記的土地證占著這塊地，再按指標一塊塊的交錢，辦理土地證。
上述知情人士表示，沒有土地證是不能蓋房的。但"沒土地證蓋房"的，並不隻有乳山，而是普遍現象。對於開發商而言，等證都全瞭再蓋房子，就都耽誤瞭。
海景房危機
在汪春梅的眼中，因為經常聽喬遠"倒苦水"，也因此判定他也是海景房的受害者。喬遠的工資已被乳山華銀置業拖欠數月，而手底下的員工欠薪更是超過一年。一度公司連水電費都交不上，賬面上的錢更是隻有2-3千元。
極度缺錢的境地，一個原因是項目前期交房問題耽擱太久，另一個原因則是樓盤銷售難以再打開局面。
喬遠表示，因為土地和開發成本攀升，目前乳山銀灘海邊的新房價格都漲到七八千元每平方米，最貴的樓盤單價叫價1.3萬。實際乳山二手房市場，七八千元價錢根本賣不動。著急用錢的，往往兩三千元每平方米就賠本拋售。二手房如此，新盤就更沒指望瞭。目前銀灘新老盤50-60樓盤的總量，也就個別樓盤賣得好，其他根本難拉到客源。"市場不好瞭，盤活銷售太難瞭。"喬遠說。
上述乳山市政府知情人士，則是從地產調控角度解釋市場的不景氣。以前很多外地購房者都可以按揭買房，但這個政策在三年前已被嚴格限制瞭。而乳山市政府，在2007年、2008年地方財政增長高峰時代墊款2胎銀行缺錢急用哪裡借錢，60%的財政收入來自房地產。現在，這60%的一半幾近消失。企業層面，難以突破貸款關卡，銷售又不景氣，除瞭經濟實力強的房地產企業還能扛著，更多的房企則是在等死。
由乳山市建設局質監部門所作的統計數據顯示，在乳山銀灘22公裡的海岸線上，200多個海景房項目處於爛尾階段的達到4個。其中，臺灣城小區共銷售1451戶，由於開發企業資金短缺原因2010年就已停工。"開發商都找不到人瞭。"一位質監部門負責人表示。
如今喬遠每天下班，都會望一望海岸線，看到的都是同一個場景：燈光寥寥，入住率不超過一成。按他的話說，基本達到鬼城的程度瞭。
在全國多地有項目開發的東亞新華地產公司營銷總監賈玉鵬，也對海景房市場表示擔憂。他坦言，海景房存在的問題在於過多過濫，隻要有一片海灘就能蓋房子。實際這類地產開發與經濟形勢密切相關，一旦經濟形勢轉弱，容易讓房企遭遇銷售上的沉痛打擊。此外，功能雷同、配套缺失，也將讓所在城市帶來空置率高的弊病。
但汪春梅心裡沒底的是，這個從設計到土地證再到市場"步步揪心"的海景房社區銀行代號查詢二胎年息借貸增貸轉貸，真的靠譜嗎？
(經濟觀察報)
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-14/08082537641.shtml
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